房地產(chǎn)論文投稿期刊推薦《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》是立足廣州的國(guó)內(nèi)外公開(kāi)發(fā)行刊物，創(chuàng)刊四年來(lái)目前累計(jì)發(fā)刊100期，總量500萬(wàn)冊(cè)，已成為華南最具影響力的權(quán)威刊物并逐步向北京、天津、重慶等地做強(qiáng)勢(shì)發(fā)展。雜志負(fù)責(zé)報(bào)道中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)經(jīng)新聞，解讀國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，描述中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。
　　摘要：隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，旅游結(jié)構(gòu)從原有的單一旅游經(jīng)濟(jì)模式向多元化的、集合式的、綜合性的旅游模式發(fā)展，產(chǎn)生了以旅游資源與土地為基礎(chǔ)，以旅游休閑功能為主導(dǎo)，結(jié)合大型旅游休閑項(xiàng)目、高品質(zhì)服務(wù)的配套設(shè)施、互動(dòng)發(fā)展的休閑旅游地產(chǎn)等多功能的、集合式的土地利用模式及產(chǎn)業(yè)聚集模式。在觀察和歸納大量這類開(kāi)發(fā)實(shí)例的基礎(chǔ)上定義了旅游綜合體開(kāi)發(fā)這一房地產(chǎn)全新開(kāi)發(fā)模式的概念，分析了該模式的表現(xiàn)特征，總結(jié)性地提出開(kāi)發(fā)的理論模式及應(yīng)用模式，并在此基礎(chǔ)上歸納出開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略措施。

　　關(guān)鍵詞：旅游綜合體開(kāi)發(fā),旅游房地產(chǎn),開(kāi)發(fā)模式

　　縱觀當(dāng)今世界旅游業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，正在由“觀光時(shí)代”轉(zhuǎn)向“休閑娛樂(lè)時(shí)代”和“旅游產(chǎn)業(yè)時(shí)代”。與觀光旅游相適應(yīng)的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)“住宅+景區(qū)”的簡(jiǎn)單形式已不能滿足現(xiàn)代休閑、度假市場(chǎng)的需求。傳統(tǒng)的旅游消費(fèi)、旅游景區(qū)、旅游地產(chǎn)面臨著轉(zhuǎn)型升級(jí)。即旅游消費(fèi)模式從單一觀光旅游到綜合休閑度假旅游發(fā)展，景區(qū)發(fā)展模式從單一開(kāi)發(fā)到綜合開(kāi)發(fā)發(fā)展，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式從傳統(tǒng)住宅到綜合休閑地產(chǎn)發(fā)展。順應(yīng)這一趨勢(shì)，“旅游綜合體”這一集合式開(kāi)發(fā)模式及產(chǎn)業(yè)聚集模式應(yīng)運(yùn)而生，它必然是推動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)、旅游消費(fèi)、地產(chǎn)業(yè)再次升級(jí)的主力引擎。近年來(lái)我國(guó)出現(xiàn)了許多以主題公園為主體的，融旅游、地產(chǎn)、娛樂(lè)、商業(yè)文化為一體的大型旅游綜合體項(xiàng)目，本文基于這些項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)例的考察和分析，提煉出一種休閑旅游房地產(chǎn)全新開(kāi)發(fā)升級(jí)模式———旅游綜合體開(kāi)發(fā)模式（TourismComplexDevelopment,T-C-D），即“旅游+房地產(chǎn)”的綜合體開(kāi)發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與綜合旅游休閑發(fā)展的完美融合，為旅游休閑地產(chǎn)的創(chuàng)新開(kāi)發(fā)帶來(lái)巨大空間。

　　1T-C-D模式的概念及特征。

　　1.1概念闡述。

　　“旅游綜合體”是我國(guó)學(xué)者首創(chuàng)的詞匯，國(guó)外幾乎沒(méi)有直接的相關(guān)研究文獻(xiàn)，目前國(guó)內(nèi)多是間接從實(shí)戰(zhàn)的角度對(duì)旅游綜合體項(xiàng)目進(jìn)行分析，沒(méi)有形成系統(tǒng)的理論體系，其概念也缺乏明確的定義，主要研究見(jiàn)表1。

　　結(jié)合前人的研究及國(guó)內(nèi)外大型旅游綜合體項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，對(duì)本文T-C-D模式作如下界定：T-C-D或旅游綜合體開(kāi)發(fā)是指在相當(dāng)大的地域范圍內(nèi)，基于一定的旅游資源與土地基礎(chǔ)，以旅游休閑功能為主導(dǎo)，以大型旅游休閑項(xiàng)目和休閑地產(chǎn)為核心，以房產(chǎn)收益為支撐、以高品質(zhì)功能齊全的服務(wù)內(nèi)容為根本進(jìn)行土地綜合開(kāi)發(fā)而形成的綜合服務(wù)品質(zhì)較高的泛旅游產(chǎn)業(yè)休閑聚集區(qū)，是休閑度假時(shí)代旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的終極目標(biāo)。

　　1.2T-C-D模式的表現(xiàn)特征。

　　T-C-D模式適應(yīng)了世界休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的潮流，作為一種休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全新的生產(chǎn)力形態(tài)，是切合我國(guó)實(shí)際的必然選擇。通過(guò)觀察T-C-D綜合體項(xiàng)目的表現(xiàn)特征，有以下表現(xiàn)趨勢(shì)：①綜合性突出，休閑產(chǎn)品多樣。綜合性是T-C-D模式的第一表現(xiàn)特征，主要包括：一是土地開(kāi)發(fā)的綜合性。T-C-D模式以泛旅游資源和土地資源為基礎(chǔ)，實(shí)質(zhì)是旅游休閑導(dǎo)向型的土地綜合開(kāi)發(fā)、打造的結(jié)果。二是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綜合性。T-C-D模式從單一的資源打造形成泛旅游產(chǎn)業(yè)，融合綜合旅游項(xiàng)目、地產(chǎn)、會(huì)展、商業(yè)、創(chuàng)意文化、現(xiàn)代服務(wù)等產(chǎn)業(yè)，通過(guò)綜合開(kāi)發(fā)，進(jìn)行多功能、多業(yè)態(tài)的集聚；三是功能的綜合性，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綜合性決定其功能配置的綜合性，可一站式滿足游客觀光、休閑、度假、娛樂(lè)、體驗(yàn)等的需求。四是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的綜合性。

　　旅游綜合體本身是一個(gè)大項(xiàng)目，它包括三類主體項(xiàng)目，即核心吸引類項(xiàng)目、利潤(rùn)類型項(xiàng)目、配套延伸類項(xiàng)目，主要子項(xiàng)目有景區(qū)、飯店、社區(qū)、游樂(lè)場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、休閑娛樂(lè)街區(qū)、購(gòu)物中心及配套設(shè)施等。這些項(xiàng)目之間聯(lián)系緊密，各類項(xiàng)目種類及配置比例對(duì)整個(gè)旅游綜合體的運(yùn)營(yíng)有極大的影響。五是效益的綜合性。T-C-D模式的本質(zhì)特征決定了它不但追求經(jīng)濟(jì)效益，而且追求環(huán)境效益和社會(huì)效益，追求全方位的綜合性效益。此外，T-C-D在同一個(gè)區(qū)域中將觀光、休閑、度假、娛樂(lè)、購(gòu)物、地產(chǎn)等多種產(chǎn)品混合成為真正意義上的“泛旅游休閑產(chǎn)品”。

　�、谝月糜涡蓍e功能為主導(dǎo)，休閑地產(chǎn)產(chǎn)品為核心。隨著中國(guó)旅游發(fā)展正由觀光旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)變，T-C-D模式的主導(dǎo)功能必然是旅游休閑，同時(shí)融合觀光、游樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、會(huì)議等多種旅游功能，構(gòu)成所謂的“綜合旅游休閑”。當(dāng)然，在實(shí)際開(kāi)發(fā)中主要是以一項(xiàng)或幾項(xiàng)功能為主，再配合其他輔助功能共同發(fā)展。同時(shí)，在泛旅游產(chǎn)業(yè)構(gòu)架下，綜合旅游休閑產(chǎn)品主要以休閑地產(chǎn)產(chǎn)品為核心，這里的休閑地產(chǎn)產(chǎn)品既包括休閑度假地產(chǎn)（如酒店、餐飲）、休閑商業(yè)地產(chǎn)（如商業(yè)零售、商務(wù)辦公）、休閑住宅地產(chǎn)（如公寓、別墅）三大核心類別，也包括其他特色地產(chǎn)、創(chuàng)意地產(chǎn)和私人地產(chǎn)等，這是T-C-D產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的核心。③多元混合性突出，服務(wù)品質(zhì)高。旅游者動(dòng)機(jī)的多元性和旅游資源的復(fù)合性使旅游休閑產(chǎn)品開(kāi)發(fā)組合多樣，功能具有多樣性和復(fù)合性，居住、餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、度假、運(yùn)動(dòng)、體驗(yàn)、會(huì)展各功能之間聯(lián)系密切，互為補(bǔ)充，同時(shí)相關(guān)產(chǎn)業(yè)集聚、混合發(fā)展，這些特點(diǎn)的根本原因在于市場(chǎng)多元混合的需求，它們推動(dòng)旅游開(kāi)發(fā)從單一產(chǎn)品時(shí)代走向綜合體時(shí)代。作為旅游開(kāi)發(fā)的升級(jí)模式，旅游綜合體擁有超越一般景區(qū)的較高品質(zhì)的服務(wù)，推動(dòng)區(qū)域旅游從景區(qū)時(shí)代走向旅游目的地時(shí)代，具有良好的智力運(yùn)營(yíng)模式，充分體現(xiàn)混合性、全局性、長(zhǎng)期性、品質(zhì)性。④政府參與主導(dǎo)，資金依賴性強(qiáng)。大量案例證明，T-C-D模式的開(kāi)發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本都很高，需要大量資金支持—運(yùn)作，具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特征。同時(shí)，T-C-D模式的開(kāi)發(fā)體量巨大、范圍廣泛，需要從區(qū)域發(fā)展的角度對(duì)其進(jìn)行研究、分析，投資商無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)從宏觀上把握方向。因此，T-C-D的開(kāi)發(fā)除了需要資金的支持外，離不開(kāi)政府參與主導(dǎo)。從目前T-C-D開(kāi)發(fā)的實(shí)例來(lái)看，地方政府的政策傾注、資金投入都給予了大力支持。

　　2T-C-D休閑地產(chǎn)創(chuàng)新開(kāi)發(fā)模式。

　　1理論模式。

　　成功的土地開(kāi)發(fā)利用將大幅度地提升土地價(jià)值與品牌價(jià)值，創(chuàng)造可持續(xù)的現(xiàn)金流。旅游資源一般不直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，只有配備綜合功能的旅游基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，打造有機(jī)旅游綜合體，才能引來(lái)人流，留住人流，從而擴(kuò)大其消費(fèi)，將生地變成熟地和旺地，促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

　　從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度來(lái)說(shuō)，旅游綜合體為大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特別是旅游休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了一種創(chuàng)新模式（圖1）。

　　輔助引導(dǎo)模式：任何可對(duì)旅游者產(chǎn)生吸引力的有形或無(wú)形要素均是T-C-D模式開(kāi)發(fā)可依托的核心資源，T-C-D面向現(xiàn)代休閑市場(chǎng)需求，重新、創(chuàng)新、補(bǔ)充開(kāi)發(fā)整合這些核心旅游資源，創(chuàng)造一個(gè)或者多個(gè)獨(dú)特的核心吸引物，這些核心吸引物可以是一個(gè)地區(qū)獨(dú)特的文化，可以是打造的特色景區(qū)，也可以是一些核心旅游休閑項(xiàng)目，如主題公園、主題博物館、溫泉中心、高爾夫中心、特色酒店等，它們是打造核心吸引力中心的基石。通過(guò)它們的打造，在原始土地上進(jìn)行大環(huán)境建設(shè)，使其景觀化、生態(tài)化、環(huán)境化，將原始土地變成環(huán)境土地，產(chǎn)生環(huán)境效益，這是T-C-D模式開(kāi)發(fā)的前期工作，也是旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的輔助依托。

　　主體支撐模式：一定規(guī)模的核心吸引物形成核心吸引力中心，它是吸引人流、提升土地人氣的關(guān)鍵，主要目的就是為整個(gè)開(kāi)發(fā)地帶來(lái)客源，形成最初的消費(fèi)者。但要留住人，構(gòu)建一個(gè)休閑目的地就需要?jiǎng)?chuàng)造更多的綜合休閑產(chǎn)品來(lái)滿足客流的休閑消費(fèi)需求，主要包括主題酒店群、特色商街、主題游樂(lè)項(xiàng)目、綜合運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目等。它們實(shí)際上是各種休閑業(yè)態(tài)的聚集，形成了休閑聚集中心。這是T-C-D開(kāi)發(fā)模式的關(guān)鍵和主體功能部分，也是旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要依托。核心吸引力中心和休閑聚集中心的成功開(kāi)發(fā)將極大地提升土地人氣和價(jià)值，把環(huán)境土地打造成人氣土地，產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)效益。

　　輔助延伸模式：主體功能部分的開(kāi)發(fā)提升了土地的人氣及品牌價(jià)值，也能創(chuàng)造可持續(xù)的現(xiàn)金流，但要真正擴(kuò)大其消費(fèi)，提升土地的價(jià)值，獲得土地開(kāi)發(fā)上的巨大回報(bào)，就必須創(chuàng)造延伸發(fā)展中心，包括泛旅游產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其中地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是整個(gè)延伸發(fā)展中心的核心，也是土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的主要來(lái)源，提升了土地的價(jià)值，將人氣土地變成增值土地，產(chǎn)生環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的綜合效益。

　　2應(yīng)用模式。

　　綜觀我國(guó)成功的T-C-D開(kāi)發(fā)實(shí)例，依據(jù)核心資源、功能、主題和開(kāi)發(fā)目的的不同來(lái)劃分，一般形成“X+旅游綜合體”的開(kāi)發(fā)模式（X指核心資源、產(chǎn)品、功能或開(kāi)發(fā)目的）。在實(shí)際情況中這些分類相互交叉融合[10],主要形成四大類別，即“生態(tài)休閑旅游綜合體”開(kāi)發(fā)、“休閑商業(yè)旅游綜合體”開(kāi)發(fā)、“文化創(chuàng)意旅游綜合體”開(kāi)發(fā)、“娛樂(lè)度假旅游綜合體”開(kāi)發(fā)（表2）。

　　“生態(tài)休閑旅游綜合體”開(kāi)發(fā)模式：該模式是基于開(kāi)發(fā)地的自然生態(tài)資源進(jìn)行環(huán)境重造、生態(tài)恢復(fù)的低強(qiáng)度開(kāi)發(fā)模式。它拓展了傳統(tǒng)旅游區(qū)內(nèi)單一的觀光功能，開(kāi)發(fā)同時(shí)配備相關(guān)的休閑項(xiàng)目、休閑社區(qū)互動(dòng)發(fā)展，為游客提供生態(tài)觀光、生態(tài)休閑、生態(tài)居住的機(jī)會(huì)。該模式往往先改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，營(yíng)造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用吸引人流物流，促使附近地產(chǎn)升值。從旅游起步，旅游改善環(huán)境，環(huán)境帶動(dòng)地產(chǎn)，地產(chǎn)促進(jìn)其全面發(fā)展，是旅游與地產(chǎn)相互結(jié)合的典型。

　　“休閑商業(yè)旅游綜合體”開(kāi)發(fā)模式：休閑商業(yè)旅游綜合體是都市綜合體與旅游休閑相結(jié)合的產(chǎn)物，是一種商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，主要是以綜合商業(yè)為主要功能，其他娛樂(lè)、休閑作為輔助功能。

　　它其發(fā)展必須要有一定的游客基礎(chǔ)，客源層次多樣，輻射范圍廣泛，對(duì)人流量吸引力較大。該模式對(duì)商業(yè)性設(shè)施的全面性要求高，包括酒店、餐飲、交通、商業(yè)街，涉及會(huì)展、娛樂(lè)等設(shè)施以及城市游憩商業(yè)區(qū)中的接待設(shè)施等。該模式一般依托城市副中心或舊城改造進(jìn)行開(kāi)發(fā)，收益較高，土地增值快，市場(chǎng)趨向性強(qiáng)，臨近規(guī)劃區(qū)的目標(biāo)市場(chǎng)是首先被考慮的地區(qū)。其難點(diǎn)在于文化的活化、休閑業(yè)態(tài)的市場(chǎng)化、商業(yè)地產(chǎn)的盈利化。

　　“文化創(chuàng)意旅游綜合體”開(kāi)發(fā)模式：該模式以區(qū)域的歷史、文化、民俗、風(fēng)氣等為核心吸引物，進(jìn)行深度開(kāi)發(fā)。圍繞一種或幾種文化主題以有形的物質(zhì)載體（建筑形式、再生場(chǎng)景、旅游活動(dòng)等）創(chuàng)意性地表達(dá)、展示出來(lái)[11],塑造一個(gè)具有特色文化個(gè)性的T-C-D品牌和地區(qū)。該模式能激活一個(gè)地區(qū)無(wú)形的文化魅力，對(duì)文化的修復(fù)、保護(hù)和延續(xù)具有重要的作用，一般適用于具有特色文化資源的地區(qū)或兼具較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和號(hào)召力且藝術(shù)文化基礎(chǔ)深厚的地區(qū)開(kāi)發(fā)。該模式各種旅游項(xiàng)目和活動(dòng)都是在特定文化主題背景下通過(guò)創(chuàng)意手段進(jìn)行演繹的，形成獨(dú)特的文化體驗(yàn)，產(chǎn)品的專屬性較強(qiáng)，因此對(duì)后續(xù)旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)構(gòu)成一定的制約，要求建筑實(shí)體要符合整體文化的風(fēng)格才有利于T-C-D地區(qū)綜合體形象的塑造。

　　“娛樂(lè)度假旅游綜合體”開(kāi)發(fā)模式：該模式基于市場(chǎng)規(guī)模大小投入巨資，專注于大型游樂(lè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，以?shī)蕵?lè)設(shè)施作為主要吸引物，加上與之配套的酒店、餐飲、休閑地產(chǎn)等多元化的活動(dòng)內(nèi)容，吸引多種消費(fèi)人群。該模式的開(kāi)發(fā)對(duì)傳統(tǒng)旅游資源依附性很低，不受特定資源、文化或者不同類型游樂(lè)項(xiàng)目的束縛，但對(duì)環(huán)境、配套設(shè)施和服務(wù)有較高的要求，開(kāi)發(fā)具有高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益和成片占用土地的特點(diǎn)，需要龐大的客流量來(lái)維持正常營(yíng)運(yùn)和收回成本，要求在宏觀選址上必須是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市或特大城市，微觀上則選擇用地限制較小、地價(jià)便宜的城市邊緣地區(qū)[12]。該模式具有較好的延展性，可以帶動(dòng)會(huì)議會(huì)展、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等多種產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有助于泛旅游產(chǎn)業(yè)的形成，實(shí)現(xiàn)真正意義上的土地開(kāi)發(fā)的巨大回報(bào)。

　　3T-C-D模式開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略措施。

　　1綜合打造為指向，定位突破為先導(dǎo)。

　　T-C-D開(kāi)發(fā)模式本著“復(fù)合型資源、綜合性利用”的理念，以休閑旅游為導(dǎo)向進(jìn)行土地綜合開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展、功能綜合配置、目標(biāo)綜合打造，效益綜合實(shí)現(xiàn)，這是T-C-D開(kāi)發(fā)的第一要領(lǐng)。一個(gè)成功的T-C-D開(kāi)發(fā)，已經(jīng)超越了單個(gè)旅游項(xiàng)目的層面而走向旅游聚集區(qū)，整個(gè)旅游聚集區(qū)的打造應(yīng)聚集以某項(xiàng)功能為主導(dǎo)的多種旅游功能，一站式滿足游客全方位的旅游體驗(yàn)需求，最終形成一種泛旅游產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展構(gòu)架，包括商業(yè)、娛樂(lè)、會(huì)展、創(chuàng)意等[13]。目前旅游綜合體迅速發(fā)展，多元化、特色化、主題化的定位將成為未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，也是其贏得多元化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵，主要從區(qū)域功能、開(kāi)發(fā)主題、文化挖掘、市場(chǎng)需求、游客行為特征的角度進(jìn)行特色化定位。

　　2功能構(gòu)架為核心，房產(chǎn)收益為支撐。

　　大量案例表明，T-C-D的開(kāi)發(fā)是一個(gè)有序的推進(jìn)過(guò)程，其中核心吸引力中心、休閑聚集中心和延伸發(fā)展中心的營(yíng)建是核心，它們是整個(gè)T-C-D的主體功能構(gòu)架。要充分研究其主要作用、互動(dòng)模式和內(nèi)在聯(lián)系，抓住功能構(gòu)架這一核心，同時(shí)對(duì)整個(gè)區(qū)域的旅游資源、產(chǎn)品、市場(chǎng)深入研究與創(chuàng)新，才獨(dú)具吸引力。T-C-D開(kāi)發(fā)的各功能構(gòu)架的收益水平和回收速度是不同的。核心吸引力中心和休閑聚集中心投資高、更新快、風(fēng)險(xiǎn)大而且回收慢，因此，開(kāi)發(fā)商需要充分考慮整個(gè)T-C-D地區(qū)的資金平衡，需要在延伸中心發(fā)展地產(chǎn)業(yè)，從中得到更多的、更快的收益，地產(chǎn)業(yè)無(wú)形中就成了T-C-D開(kāi)發(fā)與收益的支柱，這里的地產(chǎn)業(yè)是一種“泛地產(chǎn)”、復(fù)合型地產(chǎn)，不局限以房子為核心，房子可能是主體，也可能是附屬的配套設(shè)施，它要求營(yíng)造的不僅是一個(gè)自然景觀的空間，而是一個(gè)更好的組合空間、服務(wù)空間、綜合空間[14]。

　　3專業(yè)團(tuán)隊(duì)為基礎(chǔ)，操作運(yùn)營(yíng)為保障。

　　T-C-D開(kāi)發(fā)模式錯(cuò)綜復(fù)雜，開(kāi)發(fā)無(wú)論是規(guī)劃、策劃還是運(yùn)營(yíng)機(jī)制都需要高水平、高專業(yè)的團(tuán)隊(duì)來(lái)支持。在開(kāi)發(fā)建設(shè)中，要整體定位、整體規(guī)劃、整體設(shè)計(jì)，并在以后運(yùn)營(yíng)中，要整體經(jīng)營(yíng)、整體管理，將開(kāi)發(fā)模式與運(yùn)營(yíng)模式統(tǒng)一起來(lái)，無(wú)論是前期的定位、設(shè)計(jì)、空間考慮，以及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的制定還是后期的運(yùn)營(yíng)管理，都需要專業(yè)的團(tuán)隊(duì)和科學(xué)的統(tǒng)籌安排。一個(gè)成功的T-C-D開(kāi)發(fā)方案要選擇特色化、創(chuàng)新化的高水準(zhǔn)的運(yùn)營(yíng)模式，對(duì)T-C-D運(yùn)營(yíng)的要求非常高，無(wú)論是獨(dú)立開(kāi)發(fā)還是統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)，都要體現(xiàn)全局性、長(zhǎng)期性、品質(zhì)性，同時(shí)要根據(jù)不同的功能部分引進(jìn)最為專業(yè)的合作伙伴，共同來(lái)管理運(yùn)營(yíng)T-C-D地區(qū)的項(xiàng)目，才能夠?yàn)槟繕?biāo)市場(chǎng)提供周到的綜合服務(wù)。

　　4結(jié)語(yǔ)。

　　隨著我國(guó)休閑旅游時(shí)代來(lái)臨，旅游消費(fèi)模式、景區(qū)發(fā)展模式、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型模式已不能很好地適應(yīng)旅游產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需要，由此產(chǎn)生了T-C-D模式，它是旅游開(kāi)發(fā)的最終形態(tài)，是休閑度假時(shí)代旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的終極目標(biāo)和復(fù)合形象的體現(xiàn)方式。本文基于T-C-D實(shí)際案例的觀察和分析，嘗試性地對(duì)這一全新模式從概念、表現(xiàn)特征、理論模式、應(yīng)用模式到開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略措施進(jìn)行了初步的研究，己取得一定的成果，但T-C-D開(kāi)發(fā)模式是一個(gè)擺在理論界的全新課題，目前這個(gè)研究領(lǐng)域基本上沒(méi)有形成系統(tǒng)的理論只有盲目的實(shí)踐，更缺少相應(yīng)的管理措施，因此，研究的后續(xù)工作就是進(jìn)一步對(duì)T-C-D項(xiàng)目進(jìn)行考察，形成一套成熟的理論來(lái)支撐指導(dǎo)相關(guān)行業(yè)發(fā)展。

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