本文是一篇房地產(chǎn)論文范文，發(fā)表在期刊《佳木斯大學(xué)學(xué)報》上，文章主要論述了基于REITs的保障性住房投融資模式創(chuàng)新，以供大家參考和下載。房地產(chǎn)論文投稿期刊推薦《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》是立足廣州的國內(nèi)外公開發(fā)行刊物，創(chuàng)刊四年來目前累計發(fā)刊100期，總量500萬冊，已成為華南最具影響力的權(quán)威刊物并逐步向北京、天津、重慶等地做強(qiáng)勢發(fā)展。
　　摘要：近年來，隨著我國住房商品市場的持續(xù)升溫，保障性住房的供需矛盾日益突出，嚴(yán)重制約了我國住房市場的平穩(wěn)發(fā)展，保障性住房的投融資模式急需創(chuàng)新。文章試圖通過對國外房地產(chǎn)投資信托經(jīng)驗的研究，創(chuàng)新地建立房地產(chǎn)投資信托應(yīng)用于我國保障性住房的投融資組織模式——有限合伙制REITs。這為保障性住房投融資模式的創(chuàng)新研究提供了新視角。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托,保障性住房,有限合伙制

　　一、保障性住房投融資的現(xiàn)狀及其局限性

　　自1978年以來，中國逐步推進(jìn)住房制度改革，并借鑒國際經(jīng)驗，初步建立了我國住房社會保障體系。經(jīng)過了近30年的發(fā)展，保障性住房的建設(shè)已經(jīng)初具規(guī)模，但當(dāng)前保障性住房的供需矛盾也表明，保障性住房的投融資體制仍然存在著以下主要兩方面的問題。

　　（一）組織結(jié)構(gòu)方面，中央和地方政府角色定位不明確，地方政府缺乏資金配給的主動性

　　2011年1月26日，國務(wù)院出臺《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（又稱“新國八條”），在政府住房保障方面提出了2011年全國建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套的政策目標(biāo)。根據(jù)住房和城市建設(shè)部估算，1000萬套保障性住房的建設(shè)資金將突破1.3萬億。其中全國土地出讓金收入可以提供約2700億的建設(shè)資金；中央財政劃撥款將達(dá)到1400億左右；28個公積金貸款投資保障房建設(shè)的試點(diǎn)城市將獲得公積金貸款約838億。上述三項合計為4938億，距離1.3萬億還有8062億地方財政的缺口，占到了建設(shè)資金總額的62%，如圖1所示。

　　保障性住房有公益性和福利性的特點(diǎn)，政府的參與責(zé)無旁貸，但是，中央和地方政府角色定位的不明確在很大程度上限制了保障性住房發(fā)展。就保障性住房的財政支持來看，中央政府雖逐年提高了財政轉(zhuǎn)移支付，但仍只是杯水車薪；地方政府集生產(chǎn)者、所有者、管理者三種角色于一身，參與了包括規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)及管理運(yùn)營的全過程，并提供60%以上的建設(shè)資金。然而，由于沒有完備的資金來源體制，地方政府很難保證其在保障性住房市場上資金供應(yīng)的積極性。

　�。ǘ�）金融市場方面，保障性住房資金來源的非市場化導(dǎo)致住房政策的效率低下

　　目前，我國保障性住房的資金來源主要是財政劃撥。然而，這樣非市場化的資金來源并不能夠滿足保障性住房的建設(shè)要求。

　　從我國金融業(yè)的現(xiàn)狀來看，三十年的改革開放為我國積累了巨大的社會財富，民間資本日益增大，2010年中國城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達(dá)到了30.3萬億元多，比2006年增長了16.3%，居民的投資需求日益強(qiáng)烈；另外，伴隨中國保險市場的發(fā)展和中國社會保障制度的改革，中國的機(jī)構(gòu)投資者日益成型，保險公司和社保等機(jī)構(gòu)投資者增強(qiáng)了對低風(fēng)險、高收益投資產(chǎn)品的需求。相反，在資金投資渠道方面，我國的資本市場發(fā)展并不完善和成熟，投資渠道狹窄，使各類資產(chǎn)都未得到充分的利用。而保障性住房不僅有其居住功能，同樣還具有穩(wěn)定的保值、增值性能。如何開發(fā)保障性住房的金融市場，更好地利用充足的民間資本來提高住房政策的效率性是亟待解決的問題。

　　二、REITs的基本內(nèi)涵

　　面對保障性住房背后急需解決的資金瓶頸，我們需要進(jìn)行保障住房投融資模式的拓展和創(chuàng)新。而國外成熟的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的經(jīng)驗將為我國建立保障性住房投融資新模式提供思路。

　　房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）可以定義為：通過發(fā)行基金券（如受益憑證、基金單位、基金股份等）將投資者的不等額出資匯集成一定規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由專門的投資管理機(jī)構(gòu)加以管理，獲得收益由基金券持有人按出資比例分享，并共同承擔(dān)風(fēng)險的一種金融投資工具。它是專門用于房地產(chǎn)投資、租賃開發(fā)、銷售和消費(fèi)等方面的投資資金，是集眾多的分散資金與一身，采用專家經(jīng)營、專業(yè)化管理的一種投資體制。同時，具有絕大部分凈收益以立法形式要求以股息形式支付給所有者、產(chǎn)品流通性能好等顯著特征。早在20世紀(jì)80年代，美國政府就開始運(yùn)用REITs來發(fā)展廉租房住房體系，并取得了一定成效。

　　三、REITs進(jìn)行保障性住房融資運(yùn)行方式的探討

　　從國際上REITs發(fā)展的經(jīng)驗來看，只有適合的REITs組織模式，才能較好地解決制度中約束和激勵的問題。因此，REITs在保障性住房上發(fā)揮積極作用的關(guān)鍵因素是REITs組織模式的選擇和建立，再以此為基礎(chǔ)，進(jìn)行其運(yùn)行方式的探討。

　�。ㄒ唬┪覈�保障性住房引入REITs組織模式的選擇

　　縱觀全球REITs的組織形式，大部分國家都選擇了契約制的REITs。這主要是因為，契約制REITs的各個結(jié)構(gòu)都清晰明確，有較高的效率，發(fā)展的也較為成熟。更重要的是，契約制的債務(wù)無論從性質(zhì)還是來源上，都有其自身的獨(dú)特性，能夠更好地保護(hù)投資者出資額以外的其他資產(chǎn)安全。

　　然而，現(xiàn)有的大部分國際經(jīng)驗都是將REITs投資于商業(yè)、醫(yī)療、工業(yè)以及商品住宅等商業(yè)物業(yè)方面，并沒有太多運(yùn)用于政府保障性住房的經(jīng)驗。而保障性住房恰恰有著區(qū)別商業(yè)物業(yè)特性：首先，保障性住房是政府住房政策的核心內(nèi)容之一，是政府的職責(zé)。即使將保障性住房運(yùn)用REITs進(jìn)行開發(fā)、持有和運(yùn)營，政府仍需要承擔(dān)絕對的管理和運(yùn)營權(quán)，設(shè)計廉租房和公共租賃房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，來確保保障性住房市場平穩(wěn)的發(fā)展；其次，保障性住房雖然具備房地產(chǎn)的投資性能，但更是政府向居民提供的具有保障的公共產(chǎn)品。所以，即使通過資本市場來獲得建設(shè)資金，政府仍需要對其承擔(dān)債務(wù)連帶責(zé)任，不能任其“自生自滅”。

　　此外，從我國現(xiàn)有法律環(huán)境來看，我國實行《公司法》多年，相關(guān)的以及類似的公司制的企業(yè)運(yùn)作和管理體制已經(jīng)趨于成熟；相反，契約制基金的基本法《信托法》在2001年才正式實施，其中的管理體制仍有待完善和規(guī)范。因此，有限合伙制，因其普通合伙人債務(wù)責(zé)任約定的無限性，更適合應(yīng)用于我國保障性住房的投融資模式中。具體的組織模式結(jié)構(gòu)如圖2所示。

　　其中國有企業(yè)協(xié)助政府公共部門形成普通合伙人（GP）承擔(dān)絕對的管理權(quán)和專業(yè)的經(jīng)營權(quán)；初期試點(diǎn)引用國有投資公司或保險機(jī)構(gòu)等機(jī)構(gòu)投資者作為有限合伙人（LP）進(jìn)行資金注入，共同成立房地產(chǎn)投資信托基金公司。有限合伙公司以現(xiàn)有的保障性住房（指廉租房和公共租賃房）為資產(chǎn)標(biāo)的池來發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金。

　�。ǘ�）REITs運(yùn)作方式的探討

　　根據(jù)以上論證及國際經(jīng)驗，保障性住房在REITs融資的路徑選擇包括以下三個方面：

　　第一，運(yùn)作方式上以封閉式為主。REITs作為房地產(chǎn)投資這一類長期投資產(chǎn)品，封閉基金在存續(xù)期間固定不變的資本總額的特點(diǎn)有利于進(jìn)行房地產(chǎn)這種長期投資；相反，開放式基金由于有隨時被贖回的風(fēng)險，必須保持基金的一定的流動性，因此不適合進(jìn)行房地產(chǎn)投資。同時，現(xiàn)有封閉式證券基金的運(yùn)作和監(jiān)管經(jīng)驗也可以作為REITs運(yùn)營的借鑒。第二，組織形式為合伙有限制。第三，募集方式以私募開始，逐步發(fā)展為公私募相結(jié)合的方式。結(jié)合國際經(jīng)驗，REITs要有較好的發(fā)展，需要完善的政策制度環(huán)境。但作為一種新型金融產(chǎn)品，相關(guān)政策需要涉及稅務(wù)部門、證監(jiān)會、保監(jiān)會等等各個部門，其設(shè)定和實行必然是一個漫長的過程。面對龐大的住房保障的市場需求，我們可以從私募方式開始，邊發(fā)展、邊完善，摸著石頭過河，為REITs公募發(fā)行奠定基礎(chǔ)。同時，私募方式很大程度上依賴投資機(jī)構(gòu)者，這也有利于我國投資機(jī)構(gòu)者的成熟發(fā)展。

　　四、結(jié)論與討論

　　作為成熟房地產(chǎn)市場的標(biāo)志之一，房地產(chǎn)投資信托基金將會在我國未來的房地產(chǎn)行業(yè)中扮演重要的角色。本文在對國際上REITs組織模式分析的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新地提出了適用于保障性住房的REITs的組織模式——有限合伙制REITs，也針對REITs的運(yùn)作方式進(jìn)行了探討。保障性住房的投融資模式創(chuàng)新是一個系統(tǒng)工程，為了其更好地實現(xiàn)，下一步的研究可以放在REITs運(yùn)作配套措施的研究上。

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