摘要：房地產(chǎn)測(cè)繪是指運(yùn)用測(cè)繪技術(shù)和手段，采集和表述房屋有關(guān)信息的活動(dòng)。房地產(chǎn)的快速發(fā)展，帶動(dòng)了房地產(chǎn)測(cè)繪的興起，同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪提出新的要求。下文簡(jiǎn)要闡述了房地產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容、分類、特點(diǎn)、作用等幾個(gè)方面，對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪工作存在的問(wèn)題提出了幾點(diǎn)措施，以便更好的加強(qiáng)管理。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)測(cè)繪,概述,測(cè)量,質(zhì)量,管理

　　一、房地產(chǎn)測(cè)繪的幾點(diǎn)概述

　　(一)房地產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容

　　房地產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)技術(shù)性和政策性較強(qiáng)的專業(yè)測(cè)繪。工作具體包括房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測(cè)算、變更測(cè)量、成果資料的檢查與驗(yàn)收等七個(gè)方面的工作。其中，房產(chǎn)平面控制測(cè)量是房地產(chǎn)測(cè)繪的第一步，屬于房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)量；房產(chǎn)調(diào)查和房產(chǎn)要素測(cè)量包括房屋和房屋用地及其相關(guān)要素的調(diào)查和測(cè)量，是進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記和產(chǎn)籍管理的依據(jù)；房產(chǎn)圖繪制主要是指房產(chǎn)分幅平面圖(簡(jiǎn)稱分幅圖)、房產(chǎn)分丘平面圖(簡(jiǎn)稱分丘圖)、房產(chǎn)分戶圖(簡(jiǎn)稱分戶圖)三種圖的繪制；房產(chǎn)面積的測(cè)算包括測(cè)算出房屋的建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、公攤面積以及房屋用地面積等；房產(chǎn)變更測(cè)量是由于房地產(chǎn)狀況的不斷變化而進(jìn)行的一項(xiàng)經(jīng)常性房地產(chǎn)測(cè)量工作；成果資料的檢查與驗(yàn)收工作作為房地產(chǎn)測(cè)量的最后環(huán)節(jié)，是保證房地產(chǎn)成果資料質(zhì)量的最后一道關(guān)口。

　　(二)房地產(chǎn)測(cè)繪的分類

　　1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪是指在一個(gè)城市或一個(gè)地域內(nèi)，大范圍、整體地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，測(cè)繪房地產(chǎn)的基礎(chǔ)圖紙---房產(chǎn)分幅平面圖。

　　2、房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪，是指在房地產(chǎn)權(quán)屬管理、經(jīng)營(yíng)管理、開(kāi)發(fā)管理以及其他房地產(chǎn)管理過(guò)程中需要測(cè)繪房產(chǎn)分丘平面圖、房產(chǎn)分層分戶平面圖及相關(guān)的圖、表、冊(cè)、簿、數(shù)據(jù)等開(kāi)展的測(cè)繪活動(dòng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪與房地產(chǎn)權(quán)屬管理、交易、開(kāi)發(fā)、拆遷等房地產(chǎn)活動(dòng)緊密相關(guān)，工作量大。其中最大且最具現(xiàn)實(shí)、最重要的是房屋、土地權(quán)屬證件附圖的測(cè)繪。

　　(三)房地產(chǎn)測(cè)繪中面積的比較

　　房屋預(yù)測(cè)面積是指在商品房預(yù)售中，由開(kāi)發(fā)部門(mén)委托，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)認(rèn)可的具有房地產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位，按照規(guī)劃核準(zhǔn)圖紙上的尺寸，依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，并參考開(kāi)發(fā)部門(mén)提供的公用面積使用說(shuō)明，對(duì)尚未竣工的房屋預(yù)先計(jì)算的面積。此面積可作為開(kāi)發(fā)商在前期項(xiàng)目宣傳中使用，同時(shí)也可以作為商品房網(wǎng)上備案和預(yù)銷售使用。

　　房屋實(shí)測(cè)面積是指房屋竣工驗(yàn)收后，由開(kāi)發(fā)部門(mén)委托房地產(chǎn)行政主管部門(mén)認(rèn)可的具有房地產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位，依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和房屋竣工圖紙、變更圖紙、預(yù)算數(shù)據(jù)等，對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出的面積。此面積是購(gòu)房者**房屋所有權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證、房款結(jié)算、物業(yè)費(fèi)結(jié)算等的依據(jù)。

　　通常情況下，房屋的預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積會(huì)有差異。產(chǎn)生差異的原因有多種，歸納為以下兩點(diǎn)：

　�。�1）數(shù)據(jù)采集和圖紙變更。房屋預(yù)測(cè)主要是依據(jù)設(shè)計(jì)施工圖紙進(jìn)行，數(shù)據(jù)采集、共用部位面積確認(rèn)、分?jǐn)傓k法等只能是“紙上談兵”，沒(méi)有直觀的感受和認(rèn)識(shí)。房屋在設(shè)計(jì)上多樣化、復(fù)雜化，而在后期的實(shí)測(cè)中所有數(shù)據(jù)采集都是經(jīng)過(guò)實(shí)地勘測(cè)得來(lái)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)在建筑施工過(guò)程中，由于多種原因，可能會(huì)對(duì)建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行變更，這是造成預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積差異的主要原因。

　�。�2）技術(shù)性原因。由于不少房地產(chǎn)測(cè)繪單位技術(shù)水平、管理水平有限，從業(yè)人員所學(xué)專業(yè)單一、素質(zhì)層次不齊，對(duì)規(guī)范、政策、法規(guī)等理解不同。在具體工作中，由于工作程序不完善，質(zhì)量意識(shí)淡薄，儀器設(shè)備落后，觀測(cè)記錄數(shù)據(jù)失誤，計(jì)算過(guò)程差錯(cuò)等原因都會(huì)造成面積的不同。

　　并且預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)往往是由兩家不同的測(cè)繪機(jī)構(gòu)來(lái)完成的，這就更會(huì)因?yàn)榧夹g(shù)原因?qū)е聹y(cè)繪結(jié)果的不同。

　　二、房地產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)及作用

　　(一)房地產(chǎn)測(cè)繪的特征

　�。�1）測(cè)圖比例尺：房地產(chǎn)測(cè)繪一般在城市和城鎮(zhèn)內(nèi)進(jìn)行，圖上表示的內(nèi)容較多，有關(guān)權(quán)屬界限等房地產(chǎn)要素，都必須清晰淮確地注記，因此房產(chǎn)分幅圖的比例尺都比較大。作為我國(guó)最大比例尺系列的圖紙一般都是l：500或l：1000，分丘圖和分層分戶平面圖的比例尺更大，1：50有時(shí)也有，表示的內(nèi)容更細(xì)。

　�。�2）測(cè)繪內(nèi)容較多：房地產(chǎn)測(cè)繪的主要對(duì)象是房屋和房屋用地的位置、權(quán)屬、質(zhì)量、數(shù)量，用途等狀況，以及與房地產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)的地形要素。房地產(chǎn)測(cè)量對(duì)房屋及其用地必須測(cè)定位置(定位)，調(diào)查其所有權(quán)或使用權(quán)的性質(zhì)(定性)，測(cè)定其范圍和界線(定界)，還要測(cè)算其面積(定量)，調(diào)查測(cè)定評(píng)估其質(zhì)量(定質(zhì))和價(jià)值(定價(jià))。房地產(chǎn)圖一般對(duì)高程不作要求。

　　(3)精度要求高：地形圖上的要素成果，用者一般可從圖上索取或量取，其點(diǎn)位中誤差在士0.5-0.6nun以內(nèi)，這個(gè)精度可以滿足城市規(guī)劃對(duì)地物精度的要求。但房地產(chǎn)測(cè)繪不能按此來(lái)源，例如界址點(diǎn)的坐標(biāo)，房屋的建筑面積的量算精度要求比較高，不能直接從圖上量取，而必須實(shí)測(cè)、實(shí)算。

　　(4)測(cè)繪成果效力強(qiáng)：房地產(chǎn)測(cè)繪成果產(chǎn)品多樣，其成果被房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)確認(rèn)，便具有法律效力。它是產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)，而一般測(cè)量的成果不具備法律作用。

　　(5)測(cè)繪成果產(chǎn)品繁雜：房地產(chǎn)測(cè)繪的成果產(chǎn)品不僅有房地產(chǎn)圖，還有房產(chǎn)權(quán)屬、產(chǎn)籍調(diào)查表、界址點(diǎn)成果表、面積測(cè)算表。圖也有幾種，即有分幅圖，更多的是分丘圖、分層分戶圖。房地產(chǎn)測(cè)繪最后的產(chǎn)品，在數(shù)量上、規(guī)格上比地形測(cè)量繁雜得多。房地產(chǎn)圖在一般的情況下只是單色圖，一般不大量印刷。

　　(6)修測(cè)、補(bǔ)測(cè)、變更測(cè)量及時(shí)：城市基本地形圖的復(fù)測(cè)周期一般5-10年，而房地產(chǎn)測(cè)繪的復(fù)測(cè)周期不能按幾年來(lái)測(cè)算，城市的擴(kuò)大要求及時(shí)對(duì)房屋、土地進(jìn)行補(bǔ)測(cè)，對(duì)房屋和用地特別是權(quán)屬發(fā)生變化時(shí)也應(yīng)及時(shí)修測(cè)，對(duì)房屋和用地的非權(quán)屬變化也要及時(shí)變更，以保持房地產(chǎn)測(cè)繪成果的現(xiàn)勢(shì)性、現(xiàn)狀性，及保持圖、卡、表冊(cè)與實(shí)地情況一致。所以房地產(chǎn)測(cè)繪成果要及時(shí)修補(bǔ)測(cè)，變更測(cè)繪。

　　(二)房地產(chǎn)測(cè)繪的作用

　　房地產(chǎn)測(cè)繪主要為委托人提供所需要的圖件、數(shù)據(jù)、資料相關(guān)信息。房地產(chǎn)測(cè)繪是為房地產(chǎn)管理包括產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、開(kāi)發(fā)管理、交易管理和拆遷管理服務(wù)，以及為評(píng)估、征稅、收費(fèi)、仲裁、鑒定等活動(dòng)提供基礎(chǔ)圖、表、數(shù)字、資料和相關(guān)的信息.是為城市規(guī)劃，城市建設(shè)(如基礎(chǔ)設(shè)施，地下管網(wǎng)，通訊線路，環(huán)境保護(hù))等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)測(cè)量資料具有法律效力。它提供房屋和房屋用地的權(quán)屬界址、產(chǎn)權(quán)面積、權(quán)源及產(chǎn)權(quán)糾紛等資料，是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)。

　　三、房地產(chǎn)測(cè)繪的現(xiàn)狀

　　(一)房地產(chǎn)測(cè)繪業(yè)發(fā)展迅速

　　在過(guò)去，房地產(chǎn)測(cè)繪一直作為事業(yè)單位的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，并由于政企合一、測(cè)管不分離及缺乏有效競(jìng)爭(zhēng)和監(jiān)督機(jī)制，形成了壟斷經(jīng)營(yíng)、獨(dú)家測(cè)繪、服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)等狀況。近十年來(lái)隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及住房商品化、市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)測(cè)繪業(yè)得到了快速發(fā)展，房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)逐步放開(kāi)，形成了相對(duì)公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

　　(二)相對(duì)統(tǒng)一的測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)形成

　　2000年2月22日經(jīng)國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局批準(zhǔn)，中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T1786.1-2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范第1單元：房產(chǎn)測(cè)量規(guī)定》和GB/T1786.2-2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范第2單元：房產(chǎn)圖圖式》正式發(fā)布，并于2000年8月1日起正式實(shí)施。這一測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了我國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)測(cè)量的內(nèi)容與基本要求，對(duì)規(guī)范與繁榮房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)有著極其重要的意義與推動(dòng)作用。

　　(三)測(cè)繪技術(shù)和手段不斷革新

　　1.測(cè)繪儀器設(shè)備的更新，從過(guò)去的皮尺、鋼尺、經(jīng)緯儀、平板儀，發(fā)展到現(xiàn)在的激光測(cè)距儀、電子全站儀、GPS等精密測(cè)繪儀器，有利于提高外業(yè)測(cè)量數(shù)據(jù)的精度。

　　2.計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)數(shù)字化房地產(chǎn)測(cè)繪起到了極大的促進(jìn)作用，它具有成圖和測(cè)算質(zhì)量高、速度快、勞動(dòng)強(qiáng)度低、貯載信息多等智能化優(yōu)點(diǎn)。

　　四、加強(qiáng)房地產(chǎn)測(cè)繪管理工作

　　(一)完善相關(guān)制度，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)測(cè)繪的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化

　　房地產(chǎn)測(cè)繪單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)的法律法規(guī)，執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)測(cè)量規(guī)范和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，保證房地產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量，對(duì)完成的房地產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量負(fù)責(zé)。切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，將工作任務(wù)具體分解到位，明確工作責(zé)任，建立協(xié)調(diào)機(jī)制。進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部管理，建立健全內(nèi)控制度體系，圍繞測(cè)繪業(yè)務(wù)工作，建立確保重點(diǎn)工作目標(biāo)落實(shí)的內(nèi)控制度.圍繞規(guī)范單位內(nèi)部管理工作，建立確保權(quán)力依法運(yùn)行的內(nèi)控制度。對(duì)存在設(shè)計(jì)缺陷的制度要抓緊修訂完善，對(duì)脫離實(shí)際的予以廢止。要將制度建設(shè)的要求貫穿于管權(quán)、管事、管人的全過(guò)程，全面推行承諾服務(wù)、限時(shí)辦結(jié)、收費(fèi)公示、價(jià)格聽(tīng)證等制度，進(jìn)一步完善新聞發(fā)布、信訪答復(fù)、監(jiān)督反饋等制度.

　　(二)建立質(zhì)量管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督

　　房地產(chǎn)測(cè)繪單位應(yīng)當(dāng)采用先進(jìn)的技術(shù)和設(shè)備，提高房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)水平，接受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)和測(cè)繪行政主管部門(mén)的技術(shù)指導(dǎo)和業(yè)務(wù)監(jiān)督。房地產(chǎn)測(cè)繪單位可按照各自的機(jī)構(gòu)規(guī)模、內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置建立相應(yīng)的二、三級(jí)質(zhì)量審核制度�；蛘呓�立作業(yè)人員自檢、項(xiàng)目組互檢、專職人員檢查驗(yàn)收、部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)抽查的審核流程，杜絕質(zhì)量事故的發(fā)生。在完善質(zhì)量審核制度的同時(shí)，建立質(zhì)量保障制度。各單位定期組織業(yè)務(wù)研討會(huì)，對(duì)操作中遇到的業(yè)務(wù)問(wèn)題經(jīng)過(guò)討論達(dá)成共識(shí)，以保證外業(yè)調(diào)查和內(nèi)業(yè)處理的一致。建立責(zé)任追究制，通過(guò)責(zé)任追究制度加強(qiáng)從業(yè)人員的工作責(zé)任心，保障測(cè)繪成果的質(zhì)量。建立嚴(yán)格的生產(chǎn)作業(yè)流程，制定從項(xiàng)目受理、派件、外業(yè)操作到內(nèi)業(yè)處理、質(zhì)量審核、資料歸檔等管理體系。要把制度執(zhí)行放在更加突出的位置，加大督查力度，使制度的貫徹執(zhí)行更有力、責(zé)任追究更嚴(yán)格。要研究制定制度執(zhí)行情況考核評(píng)估辦法，定期對(duì)辦事權(quán)規(guī)范運(yùn)行情況組織檢查，對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要及時(shí)整改。

　　(三)建立、健全測(cè)繪隊(duì)伍

　　根據(jù)建立房地產(chǎn)資料檔案機(jī)構(gòu)和房地測(cè)繪隊(duì)伍的要求，針對(duì)任務(wù)的大小，建立與之相適應(yīng)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)，配備一定的人員。測(cè)繪力量不足的，可以抽調(diào)具有高中文化程度的人員進(jìn)行培訓(xùn)。對(duì)于從事房地產(chǎn)測(cè)繪的工作人員不僅要熟練掌握測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪業(yè)務(wù)，運(yùn)用各種測(cè)繪方法得心應(yīng)手，而更重要的是要掌握房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)知識(shí)。作為一個(gè)稱職的房地產(chǎn)測(cè)繪工作者，應(yīng)是房地產(chǎn)這一門(mén)學(xué)科的好手，應(yīng)是房地產(chǎn)權(quán)屬管理的幫手，應(yīng)是房屋交易買賣中的鑒證者，必須熟悉房地產(chǎn)的若干法律、法規(guī)，必須正確測(cè)算房屋面積，保護(hù)雙方的合法利益。房地產(chǎn)測(cè)繪從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)保證測(cè)繪成果的完整、準(zhǔn)確，不得違規(guī)測(cè)繪、弄虛作假，不得損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益。

　　五、結(jié)束語(yǔ)

　　房地產(chǎn)測(cè)繪是涉及到民生的大事，稍有不當(dāng)，勢(shì)必影響到房地產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)的聲譽(yù)，甚至產(chǎn)生法律上的糾紛，因此，在制定房地產(chǎn)測(cè)量規(guī)范時(shí)應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)把握，保證測(cè)量精度留有余地，測(cè)量方法正確可靠，不能在制定規(guī)范時(shí)留有漏洞。

　　要不斷提高房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的專業(yè)技術(shù)水平，要不斷健全完善房地產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量保證體系，不斷加強(qiáng)測(cè)繪機(jī)構(gòu)間交流和學(xué)習(xí)。同時(shí)更要加大復(fù)合型人才的培養(yǎng)力度，提高房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)，以保證測(cè)繪成果的準(zhǔn)確、公平、合理，促進(jìn)房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)有序、穩(wěn)健發(fā)展。

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