房地產(chǎn)核心期刊論文發(fā)表期刊推薦《價(jià)值工程》創(chuàng)刊于1982年，是經(jīng)國(guó)家新聞出版總署批準(zhǔn)公開(kāi)發(fā)行的經(jīng)濟(jì)綜合性專業(yè)學(xué)術(shù)期刊，具有國(guó)際國(guó)內(nèi)雙刊號(hào)（國(guó)際刊號(hào)：ISSN1006-4311 國(guó)內(nèi)刊號(hào)：CN13-1085/N）。主管單位：河北省科學(xué)技術(shù)協(xié)會(huì)，主辦單位：中國(guó)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)價(jià)值工程專業(yè)委員會(huì)、河北省技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)代化研究 會(huì)。
　　根據(jù)國(guó)務(wù)院城鎮(zhèn)住房制度改革政策精神，我國(guó)城市要建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系，對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購(gòu)買、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房。

　　但住房制度改革發(fā)展至今，其現(xiàn)狀卻與中央政府當(dāng)初的設(shè)計(jì)思路相悖。尤其是近期，房?jī)r(jià)快速上漲問(wèn)題非常突出，中低收入家庭購(gòu)房能力逐年下降，我國(guó)城鎮(zhèn)買不起住房的人越來(lái)越多，社會(huì)各界的質(zhì)疑之聲不斷。這種現(xiàn)象的根源究竟在哪里呢?針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，筆者對(duì)北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查研究，從中發(fā)現(xiàn)了一些值得探討和進(jìn)一步深入研究的問(wèn)題。

　　一、城市房?jī)r(jià)上漲的政策性原因分析

　　據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2006年全國(guó)商品房?jī)r(jià)格較2005年上漲7.1%。在北京、深圳、廣州等一線城市中，北京同比漲幅最大，達(dá)到29.8%，房?jī)r(jià)上漲速度相當(dāng)于全國(guó)平均水平的4.2倍。

　　我們看到，就在各級(jí)政府為解決中低收入人群的住房問(wèn)題頻頻出臺(tái)政策、采取各種平抑房?jī)r(jià)措施的同時(shí)，城市房?jī)r(jià)卻逆調(diào)控而快速上漲。這種局面的形成，到底是政府無(wú)作為、難作為還是不作為呢?從1994年拉開(kāi)房改大幕至今，已經(jīng)經(jīng)歷了十幾年的摸索階段。就目前情況看，除去部分已經(jīng)購(gòu)買了房改房和租住廉租房的城鎮(zhèn)居民有了基本住房保障外，其他大部分居民的住房問(wèn)題已經(jīng)完全被推向市場(chǎng)，他們通常依靠購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房、商品房和租住市場(chǎng)價(jià)出租房等途徑解決居住問(wèn)題，而房?jī)r(jià)上漲的政策性欠缺也在其間逐步顯現(xiàn)。

　�。ㄒ唬┝�租房，政策性低租金住房，適用于最低生活保障家庭的住房困難戶

　　按政策其租住資格審批嚴(yán)格，目前主要問(wèn)題是覆蓋面極小，還有一些城市至今沒(méi)有實(shí)施廉租房制度。

　　以北京為例，2005年常住人口為1538萬(wàn)（具有北京市戶籍的人口1180.7萬(wàn)人，常住外來(lái)人口357.3萬(wàn)人），共有家庭戶524.9萬(wàn)戶，扣除集體戶人口115.2萬(wàn)人，城鎮(zhèn)家庭戶為484.3萬(wàn)戶。在2001年廉租房政策啟動(dòng)時(shí)，北京城近郊八區(qū)可納入廉租的家庭僅為1.0938萬(wàn)戶，其中最低收入家庭1.0047萬(wàn)戶，優(yōu)撫家庭891戶。后廉租房租住資格放寬，截至2006年5月，共有1.5萬(wàn)戶家庭享受到廉租房。享受到廉租房的戶數(shù)為北京家庭戶的0.28%，現(xiàn)在至少還有7萬(wàn)多戶低保和優(yōu)撫家庭需要廉租房解決住房問(wèn)題。

　　就全國(guó)而言，根據(jù)建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2006年年底，全國(guó)657個(gè)城市中，有512個(gè)城市建立了廉租房制度，占城市總數(shù)的77.9%；累計(jì)已有54.7萬(wàn)戶低收入家庭住進(jìn)廉租房。

　　由此得出這樣的結(jié)論：平均每個(gè)建立了廉租房制度的城市，僅解決或改善了1068戶低收入家庭的住房問(wèn)題；尚有145個(gè)城市沒(méi)有實(shí)施廉租房制度。我國(guó)城市廉租房供應(yīng)量小、覆蓋面窄的原因是多方面的，如當(dāng)?shù)卣�府�?duì)廉租房制度態(tài)度不積極，廉租房來(lái)源困難，建設(shè)進(jìn)展緩慢，申請(qǐng)、審批、退出機(jī)制不完善等等。

　�。ǘ�）經(jīng)濟(jì)適用房，是減免土地出讓金及部分市政配套費(fèi)，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)控制在3%以內(nèi)的住房

　　經(jīng)濟(jì)適用房屬于具有社會(huì)保障性質(zhì)、專向中低收入家庭出售的政策性住房。據(jù)查閱年鑒、相關(guān)資料及調(diào)研情況分析，目前經(jīng)濟(jì)適用房的問(wèn)題主要反映在兩個(gè)方面：

　　第一，各城市的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)量越來(lái)越少，一般為房屋開(kāi)發(fā)總量的5－10%，供應(yīng)量不足，房?jī)r(jià)快速上漲又?jǐn)U大了政策性經(jīng)濟(jì)適用房的需求。

　　依據(jù)北京2006年年鑒統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算，2004年經(jīng)濟(jì)適用房竣工27399套，其竣工面積為商品房竣工面積的10.06%；2005年經(jīng)濟(jì)適用房竣工29409套，其竣工面積為商品房竣工面積的9.43%。由于開(kāi)發(fā)量不足、符合購(gòu)買條件者眾多而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房緊缺，因此政府制定了定向銷售政策。至2006年6月，北京定向供應(yīng)給拆遷戶等五類人的經(jīng)濟(jì)適用房源為l萬(wàn)多套，但符合五類人條件家庭有5萬(wàn)多戶，另有8萬(wàn)多戶符合經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)條件的家庭正在輪候，還有更多需要改善住房條件卻連經(jīng)濟(jì)適用房都買不起的居民在等待觀望。

　　另?yè)?jù)北京住房建設(shè)規(guī)劃公示，2007－2008年還要完成9萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房。而北京市近期每年拆遷居民近6萬(wàn)戶，即使不計(jì)目前輪候的13多萬(wàn)戶符合經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)條件的家庭，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)量連定向銷售家庭的需求都難以滿足。

　　第二，政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房，許多沒(méi)有賣給該賣的家庭，反而成為部分人牟利的工具。

　　就在經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)量不足、供需關(guān)系緊張的情況下，出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用房的“投資”群體。這些人已經(jīng)有了自住房，又借政策及操作層面漏洞獲得經(jīng)濟(jì)適用房，或以租養(yǎng)貸、或加價(jià)轉(zhuǎn)讓甚至炒賣房號(hào)，用緊缺的政策保障性住房牟利。

　　由全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中城聯(lián)盟、萬(wàn)通、華遠(yuǎn)等出資建立的REICO工作室，在2006年對(duì)北京、上海、廣州等5個(gè)城市共9418個(gè)普通商品房住戶抽樣調(diào)查顯示，商品房用于出租的比例為20.55%；基于2005年北京、太原、西安三地的調(diào)查數(shù)據(jù)，高達(dá)48%的經(jīng)濟(jì)適用房被用于出租，北京市的回龍觀、天通苑兩大經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)內(nèi)，房屋出租率已占到全區(qū)租賃交易總量的78.8%。另有一些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及記者暗訪報(bào)道，佐證了這個(gè)數(shù)據(jù)的基本可靠性。

　　據(jù)筆者在相關(guān)網(wǎng)站搜索到的信息，北京存在較普遍的高價(jià)倒賣經(jīng)濟(jì)適用房房號(hào)及高價(jià)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的情況，目前經(jīng)濟(jì)適用房號(hào)出手價(jià)多在十幾萬(wàn)元。各類二手房（包括經(jīng)濟(jì)適用房、房改房和商品房）轉(zhuǎn)讓價(jià)格依地理位置不同，多在8000元／m2至10000元／m2以上，一些大戶型經(jīng)濟(jì)適用房報(bào)價(jià)達(dá)100多萬(wàn)元。

　　按照政策，經(jīng)濟(jì)適用房未住滿5年不得按市場(chǎng)價(jià)出售，盡管目前大多數(shù)經(jīng)濟(jì)適用房未過(guò)5年之限，但許多經(jīng)濟(jì)適用房已按照市價(jià)出售也是不爭(zhēng)的事實(shí)。出售時(shí)多采用“黑白合同”的方式進(jìn)行交易，這種方式不但能成功**手續(xù)，還可逃過(guò)個(gè)稅，令有關(guān)部門很難查處。

　　更為嚴(yán)峻的是，尚有更多經(jīng)濟(jì)適用房臨近5年大限，暴利會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)主尤其是“投資者”涌入交易市場(chǎng)。如果目前上市交易政策及經(jīng)濟(jì)適用房的“商品”屬性不發(fā)生改變，那么隱含政府補(bǔ)貼、具有保障性質(zhì)的住房將就此轉(zhuǎn)化為高價(jià)商品房，無(wú)法再惠及中低收入家庭。

　�。ㄈ�）商品房，完全由市場(chǎng)調(diào)節(jié)售價(jià)的住房�？梢詿o(wú)障礙地面向本埠、外埠及境外所有人出售

　　目前北京商品房向非本地人及投資者出售比例過(guò)大，在土地稀缺的情況下，這種情況加劇了住宅市場(chǎng)供需不平衡并推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，更有利益驅(qū)使的過(guò)度開(kāi)發(fā)形成房地產(chǎn)泡沫之嫌。

　　根據(jù)政策，自2003年7月15日起，外埠個(gè)人可按相關(guān)規(guī)定在北京購(gòu)買商品房、房改房和經(jīng)濟(jì)適用房。查證了一些房屋**機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)，2003年2005年，北京商品住房外埠購(gòu)買比重在3成左右。近年非本地人購(gòu)房呈上升趨勢(shì)，2006年京外人士買走了5.2－5.5萬(wàn)套住房，占北京市商品房銷售的40%左右。2006年1－11月，境外個(gè)人購(gòu)房2300套，占市場(chǎng)份額的1.6%。據(jù)媒體報(bào)道有些小區(qū)50－80%的業(yè)主都非本地人口。北京市建委在2007年01月24日召開(kāi)的全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上稱，北京所有住宅中，35%被外地人購(gòu)買。另?yè)?jù)筆者對(duì)北京育龍家園、美然綠色家園、頂秀欣苑等一些商品房和經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)的走訪調(diào)查，外地業(yè)主均在20%以上，空房率高于10%。

　　土地具有稀缺性，是一種不可再生資源，一個(gè)城市規(guī)模過(guò)大不僅僅會(huì)影響到城鎮(zhèn)居民的住房問(wèn)題.還會(huì)帶來(lái)一些城市危機(jī)和后遺癥。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市，尤其是作為首都的北京，如果不對(duì)購(gòu)房者邊行合理限制，蓋多少住房也是不夠全國(guó)甚至全世界投資者購(gòu)買的。而放任利益驅(qū)使的無(wú)限度房屋開(kāi)發(fā)及人口膨脹，會(huì)導(dǎo)致文物古跡和古城風(fēng)貌的破壞和耕地大量減少，以及基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、能源、住房、交通、治安、各類污染、垃圾消納等方面的種種危機(jī)。1800多萬(wàn)（瞬間超過(guò)2000萬(wàn)）的常住和流動(dòng)人口已經(jīng)讓這個(gè)城市不堪重負(fù)，還奢談理想形態(tài)的“花園城市”和“宜居城市”，其人居環(huán)境及生態(tài)環(huán)境將面臨挑戰(zhàn)。因此筆者不禁質(zhì)疑，除集體戶外，北京家庭484多萬(wàn)戶，政府主管部門是否知道自己主管的城市住房缺口到底有多大?房改至今已售公房多少套?已經(jīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)了多少住房?目前的房?jī)r(jià)畸高真的是基本居住需求大于供給的結(jié)果嗎?有多少人擁有多套房屋并被空置?還有多少本地人亟需生活住房?住房是公民的基本權(quán)力，在本地居民基本居住需求尚未滿足時(shí)期，政府是否有責(zé)任限制投資需求?

　　住房投資掩蓋了住房的真實(shí)居住需求，加劇了房屋供給緊張、房?jī)r(jià)上漲以及住宅市場(chǎng)的混亂。目前，住房投資問(wèn)題在一些特大城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市比較突出，如北京、上海、廣州、深圳等。凡是房?jī)r(jià)高懸和暴漲的城市，一定存在超常的“住房投資”現(xiàn)象。正常情況下，有錢人購(gòu)買多套住房囤積居奇原本是個(gè)人行為，但是在許多普通居民沒(méi)有滿足基本居住需求的時(shí)期，出現(xiàn)較大范圍住房投資現(xiàn)象，應(yīng)該是政策缺失和政府失職。

　　基于如上分析，由于中低收入居民居住問(wèn)題高度市場(chǎng)化、土地稀缺、一些地方政府扭曲的“經(jīng)營(yíng)城市”理念及做法、不法官商勾結(jié)、權(quán)錢交易及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高度壟斷、過(guò)度投機(jī)帶來(lái)的房地產(chǎn)供需關(guān)系嚴(yán)重失衡等政策性原因，導(dǎo)致了城市住房?jī)r(jià)格逆中央政府調(diào)控而上漲的局面。

　　二、平抑房?jī)r(jià)的建議

　　和平時(shí)期政府的首要職責(zé)就是使老百姓安居樂(lè)業(yè)�？v觀世界各國(guó)，政府都在不同程度上為解決中低收入階層居住問(wèn)題提供幫助，許多國(guó)家都具有較為完善的住房保障政策及制度，中低收入人群的住房問(wèn)題大都依靠政府住房保障體系得到解決。而我國(guó)的欠缺恰恰在住房保障政策和制度方面，對(duì)此筆者提出幾點(diǎn)建議：

　　（一）設(shè)立直接隸屬政府的非盈利住房開(kāi)發(fā)管理機(jī)構(gòu)

　　據(jù)有關(guān)資料查閱，世界上住房保障制度主要有三類：金融支持型、非盈利法人主導(dǎo)型和政府主導(dǎo)型。采用后兩類住房保障制度的國(guó)家和地區(qū)有新加坡、中國(guó)香港、日本、澳大利亞、瑞典等等，其住房保障的最成功之處，就是建立非盈利機(jī)構(gòu)或企業(yè)建造和管理住房。

　　迄今為止，我國(guó)商品房為主、開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)式住房建設(shè)模式弊端有目共睹。本該由政府壟斷的房地產(chǎn)資源，在“經(jīng)營(yíng)城市”錯(cuò)位之下被房地產(chǎn)商壟斷。不僅滋生了官商勾結(jié)、權(quán)錢交易的腐敗現(xiàn)象，在經(jīng)濟(jì)適用房、微利房的開(kāi)發(fā)上，還形成了政府與開(kāi)發(fā)商博弈、相互討價(jià)還價(jià)的局面。開(kāi)發(fā)商及少數(shù)人在這種住房建設(shè)模式下獲利豐厚，卻苦了老百姓，這不應(yīng)該是中央政府房改的初衷。

　　基于其他國(guó)家和地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)及調(diào)研分析，我國(guó)應(yīng)該嘗試設(shè)立隸屬政府的、以非盈利為宗旨的住房開(kāi)發(fā)管理機(jī)構(gòu)，通過(guò)免費(fèi)獲取土地、直接進(jìn)行項(xiàng)目招投標(biāo)及建設(shè)全程監(jiān)管，取代開(kāi)發(fā)商的運(yùn)作為中低收入者建房。開(kāi)發(fā)過(guò)程應(yīng)減免或取消相應(yīng)稅費(fèi)，建設(shè)完成后，視家庭收入情況以成本價(jià)或低于成本價(jià)將房子租或賣給符合條件的中低收入家庭。

　　這種方式由政府直接與建筑商打交道，不僅杜絕了中間環(huán)節(jié)的種種盈利，也節(jié)省了經(jīng)營(yíng)管理成本、銷售成本和企業(yè)利潤(rùn)等等，可以使房屋建設(shè)成本大幅下降，正常情況下其成本應(yīng)該低于經(jīng)濟(jì)適用房。

　　至于商品房，完全可以交給開(kāi)發(fā)商進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)作，面向高收入階層出售，開(kāi)發(fā)量及價(jià)格依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)，并劫富濟(jì)貧，收取高額土地使用費(fèi)、稅費(fèi)和物業(yè)費(fèi)。

　�。ǘ�）鼓勵(lì)合法集資建房

　　打破房地產(chǎn)商一統(tǒng)天下的開(kāi)發(fā)壟斷，政府還應(yīng)盡快重申個(gè)人和單位集資建房的鼓勵(lì)政策。國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中，明確提出“在符合城市總體規(guī)劃和堅(jiān)持節(jié)約用地的前提下，可以繼續(xù)發(fā)展集資建房和合作建房，多渠道加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)”。但是其后一直未得到地方政府的積極響應(yīng)。近期北京、廣州、深圳、溫州等城市已經(jīng)做了非盈利性集資建房嘗試，但由于缺乏地方政府的支持或政策空白，一些嘗試因障礙重重而夭折。

　　此間也不乏集資建房成功案例，如深圳，首例個(gè)人合作建房已經(jīng)完成，建成后的成品房納稅后每套總價(jià)約為7.5萬(wàn)元，即均價(jià)約為1623元／m2，而附近正在銷售中的商品房樓盤均價(jià)都在6000元／m2以上。

　　再如廣州市，政府態(tài)度積極，在《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃（2006～2010）》中已經(jīng)提出“在政府統(tǒng)籌規(guī)劃和統(tǒng)一審批的前提下，部隊(duì)和單位可以利用符合城市及土地利用總體規(guī)劃的自有土地為職工建房”。并正在著手制訂新經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法，將允許符合條件的單位在貨幣分房和實(shí)物分房中二選一，只要該單位有土地，且符合城市建設(shè)規(guī)劃和用地規(guī)劃，該單位即可自行建房分給沒(méi)有享受實(shí)物分房和貨幣分房的住房困難職工。而廣鋼集團(tuán)在廠區(qū)內(nèi)為職工自建的安居小區(qū)，均價(jià)為2050元／m2，當(dāng)時(shí)周邊的房?jī)r(jià)已是4000元／元。

　　集資建房無(wú)疑可以解決一批中低收入者的住房需求，緩解城市住宅市場(chǎng)壓力、有效抑止房?jī)r(jià)，并對(duì)打破房地產(chǎn)商壟斷市場(chǎng)起到了積極作用。

　�。ㄈ�）政府介入經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售和流通運(yùn)作

　　在經(jīng)濟(jì)適用房問(wèn)題上，政府似乎一直處于較被動(dòng)的局面。除戶型過(guò)大、購(gòu)房人資格審查等問(wèn)題外，經(jīng)濟(jì)適用房投機(jī)和地下交易更是社會(huì)反響強(qiáng)烈的問(wèn)題。

　　根據(jù)現(xiàn)有政策：個(gè)人出租住房征收5%綜合稅；二手經(jīng)濟(jì)適用房按照市場(chǎng)價(jià)買賣，需按照房屋所在地標(biāo)定地價(jià)的10%繳納土地出讓金，房屋所在地沒(méi)有標(biāo)定地價(jià)的，按照房屋買賣成交價(jià)的3%繳納土地出讓金或者相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款。按此規(guī)定，即便是出租戶老老實(shí)實(shí)到有關(guān)部門登記，買賣房屋不做黑白合同，也僅僅是增加了地方政府的稅收，控制投機(jī)、發(fā)揮經(jīng)濟(jì)適用房保障作用難題并未從根本上得到解決。

　　獲得政府政策優(yōu)惠、保障本地中低收人家庭居住困難的經(jīng)濟(jì)適用房，開(kāi)發(fā)量越來(lái)越小，還可以用來(lái)出租、炒號(hào)，并且可以像商品房一樣毫無(wú)障礙地進(jìn)入房屋交易市場(chǎng)。這種情況對(duì)城市整體房?jī)r(jià)上漲起著推波助瀾的作用，也使城市房地產(chǎn)陷入一種漲價(jià)聯(lián)動(dòng)的惡性循環(huán)。

　　從理論上看，完整的房屋產(chǎn)權(quán)，應(yīng)該包括房屋的占有權(quán)、處分權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。由于國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行統(tǒng)一劃撥建設(shè)用地，免征土地出讓金及行政性收費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等，使經(jīng)濟(jì)適用房成為建設(shè)成本明顯低于商品房的政策保障性住房。因此，政府有理由進(jìn)一步健全經(jīng)濟(jì)適用房政策，明確經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買者只擁有房屋占有權(quán)、處分權(quán)和使用權(quán)，不擁有房屋收益權(quán)。在許多中低收入居民沒(méi)有滿足基本住房需求的時(shí)期，政府應(yīng)該介入這種保障性住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售和流通環(huán)節(jié)的全部運(yùn)作。經(jīng)濟(jì)適用房只能用于中低收入家庭居住，對(duì)于投機(jī)行為，政府絕不應(yīng)該手軟，必須出臺(tái)行之有效的嚴(yán)厲政策，確保優(yōu)惠政策真正惠及應(yīng)該享受政府優(yōu)惠的家庭。

　�。ㄋ模�實(shí)施購(gòu)房實(shí)名制，建立城市家庭住房檔案

　　開(kāi)展城鎮(zhèn)居民家庭住房情況普查，建立城市個(gè)人尤其是家庭住房檔案，實(shí)行住房實(shí)名制是考驗(yàn)政府抑制房?jī)r(jià)決心與魄力的關(guān)鍵。各地政府應(yīng)對(duì)本地常住人口家庭戶數(shù)、存量房數(shù)量、各類住宅開(kāi)發(fā)總量及家庭擁有住房等情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)登記，對(duì)居民住房情況做到心中有數(shù)而非盲目開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　　據(jù)筆者在北京的調(diào)研情況，參加過(guò)購(gòu)買房改房的人群中，擁有2套以上住房并用于出租的家庭不在少數(shù)，而住房困難戶和無(wú)房新職工的數(shù)量也在逐年上升。北京市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的報(bào)告提出，北京住房總量并不短缺，甚至潛在過(guò)剩。少數(shù)人擁有多套住房，閑置房比空置房要多幾倍，這與北京市統(tǒng)計(jì)局公布的北京1／10的人擁有兩套住房的結(jié)果基本一致。

　　中國(guó)國(guó)情研究會(huì)與萬(wàn)事達(dá)卡國(guó)際組織發(fā)布的《2006中國(guó)生活報(bào)告》調(diào)查顯示，年收入超過(guò)11萬(wàn)元的高收入群體中，40%多的人擁有兩套以上住房，其中有22%的人計(jì)劃在未來(lái)一年內(nèi)購(gòu)買住房。而且，擁有房屋的套數(shù)與預(yù)購(gòu)率成正比，擁有3套及以上住房者預(yù)購(gòu)率高達(dá)35.8%。

　　這種情況說(shuō)明一些住房需求屬于投資而非居住，房地產(chǎn)投資者對(duì)住房緊缺和高房?jī)r(jià)起著推波助瀾的作用。因此，應(yīng)該盡快對(duì)城市家庭擁有的各類住房情況進(jìn)行普查，并實(shí)施住房實(shí)名制。在目前住房緊缺情況下，一個(gè)家庭（年滿18歲可以獨(dú)立購(gòu)房）只可以擁有標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的房改房或經(jīng)濟(jì)適用房，超標(biāo)者購(gòu)買商品房可不予貸款，對(duì)購(gòu)買第三套及以上住房者課以重稅。

　　此外，政府官方及媒體有責(zé)任適時(shí)對(duì)住房投資者進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示，警示其正確分辨房地產(chǎn)利益集團(tuán)的炒做成分。二手房買賣應(yīng)該一分為二：房產(chǎn)部分按照耐用年限計(jì)提折舊，閑置房屋會(huì)不斷貶值；地產(chǎn)部分的升值重稅或歸國(guó)家所有。何況土地價(jià)值也并非只升不降，日本當(dāng)年的房地產(chǎn)泡沫危害具有較好的警示作用。房地產(chǎn)不是只升不降的神話，非理性住房投資將會(huì)給國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展及投資者帶來(lái)非常嚴(yán)重的后果。

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