隨著各地的房子交易數(shù)量都如火如荼，那么很多開發(fā)商渾水摸魚，有很多人們被騙了，其實(shí)房子根本沒有任何的手續(xù)，房子根本不可能按時(shí)交房，因此很多人被騙打官司、拉條幅，可是有時(shí)我們簽的不是正規(guī)的合同，根本不會(huì)受到法律的保護(hù)。

　　很多人買的房子好幾年無法交房，下面小編介紹一篇關(guān)于房地產(chǎn)方面的法律問題，《法律與生活》雜志由中華人民共和國司法部主管、84年創(chuàng)辦。屬于中央級法制新聞刊物(月刊)。在全國具有廣泛的影響，曾多次獲得國家級大獎(jiǎng)，最近被國家新聞出版署列入“中國期刊方陣”并榮獲“雙獎(jiǎng)期刊獎(jiǎng)”。發(fā)行量為二十萬(國內(nèi)外發(fā)行)。本刊內(nèi)容定位：以法律的眼光透視生活，用法制的觀念剖析人生;展示法律的公平與公正，獨(dú)家披露重大事件背后的真與假，關(guān)注公民身邊的善與惡;大量的資訊和專家的獨(dú)特觀點(diǎn)給人以啟迪。

　　《合同法》第58條有關(guān)合同無效的責(zé)任規(guī)定為締約過失責(zé)任，其內(nèi)容為信賴損失賠償。[1]但合同無效原因的屬性并不單一，并非都與信賴相關(guān)。在此意義上，締約過失賠償與信賴賠償為交叉而非等同甚或包含關(guān)系。《合同法》以單一法條的形式規(guī)定了無效合同的責(zé)任，給人以無效合同具有劃一的責(zé)任形式與內(nèi)容的印象。

　　注[1]事實(shí)上，將基于欺詐的無效與其他原因?qū)е碌臒o效同等對待是存在疑問的。

　　[2]由于現(xiàn)行法對于合同無效時(shí)的損害賠償范圍并無明確規(guī)定，無論是司法實(shí)務(wù)界還是理論界都存在不同認(rèn)識，故該問題亟需在理論上加以解決。房屋乃百姓安居樂業(yè)之本，與人民生活休戚相關(guān)，買房置業(yè)是關(guān)乎民生民息的大事。近年來房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展也帶來了大量房屋交易糾紛。

　　其中，無效房屋買賣合同引發(fā)的房產(chǎn)處理問題已成為司法實(shí)踐中的熱點(diǎn)與難點(diǎn)之一，其所面臨的問題最能凸顯前述無效合同損害賠償?shù)囊呻y。

　　一、司法案例

　　為考察房屋買賣合同無效時(shí)損害賠償問題，筆者通過北大法寶司法案例數(shù)據(jù)庫，收集到房屋買賣合同無效案例共計(jì)294件，經(jīng)整理發(fā)現(xiàn)，司法實(shí)踐對房屋買賣合同無效的處理大致分為三種方式：

　　方式一：返還房屋和購房款。在“陳德俄訴陳德群房屋買賣糾紛案”注[2]中，法院認(rèn)為房屋買賣合同無效，被出賣的房屋應(yīng)返還產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)人補(bǔ)償買受人重建房屋款項(xiàng)1578.08元，出賣人返還價(jià)款700元給買受人。在“成都杰達(dá)物資貿(mào)易公司訴四川海力發(fā)國際置業(yè)有限責(zé)任公司預(yù)售商品房合同糾紛案”注[3]中，法院認(rèn)為售房合同無效，海力發(fā)公司返還杰達(dá)公司付款本金396.122萬元，并支付上述本金從付款之日起至還款之日止的利息。

　　方式二：返還房屋和購房款，賣方賠償買受人房屋溢價(jià)損失。在“陸某訴陸某某房屋買賣合同糾紛案”注[4]中，法院認(rèn)為系爭房屋的現(xiàn)值(含造價(jià)及土地使用權(quán)基價(jià))與原購房款之間的差價(jià)可以認(rèn)定為買受人的信賴?yán)�益損失，出賣人應(yīng)支付買受人房款差價(jià)損失及裝修款40，000元、土地使用權(quán)基價(jià)35，670元。在“王傳蘭訴沈陽未來置業(yè)房產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣預(yù)約合同糾紛”注[5]中，因房產(chǎn)公司原因?qū)е潞贤瑹o效，房屋在此期間溢價(jià)10萬，法院判定房產(chǎn)公司賠償王某因房屋溢價(jià)所遭受的該信賴?yán)�益損失。

　　方式三：返還房屋和購房款，雙方按各自過錯(cuò)分擔(dān)房屋溢價(jià)損失。

　　在“某市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局訴天象公司房屋買賣合同糾紛”注[6]中，法院認(rèn)為無效賠償不僅包括實(shí)際支出的締約和履行費(fèi)用等直接損失，還包括由于信賴合同有效而喪失與第三人訂立有效合同可能獲得的利益損失，綜合考慮涉案房地產(chǎn)的性質(zhì)和價(jià)值以及受讓方實(shí)際付款情況、雙方過錯(cuò)責(zé)任的大小等因素酌定其數(shù)額。

　　在“上海好萊塢房地產(chǎn)總公司訴李鐘輝商品房買賣合同糾紛”注[7]中，買方明知房產(chǎn)公司沒有預(yù)售資格而與其簽訂買賣合同，自應(yīng)承擔(dān)房屋溢價(jià)的部分損失。法院判定房產(chǎn)公司退還購房款，并承擔(dān)買方80%的房屋溢價(jià)損失。

　　二、案例評析

　　同是房屋買賣合同無效的案例，審理法院也均引用《合同法》第58條作為斷案依據(jù)，卻出現(xiàn)了三種不同的判決結(jié)果。此種處理上的差異，是“法律適用的亂象”，還是別有深意?不難看出，法院對于無效房屋買賣合同處理的不同主要表現(xiàn)在賠償責(zé)任及其范圍上：方式一不存在損害賠償;方式二將房屋溢價(jià)作為損失全額賠償;方式三房屋溢價(jià)由過錯(cuò)方進(jìn)行分擔(dān)。其關(guān)鍵就在于對房屋現(xiàn)時(shí)與購買時(shí)價(jià)差的不同認(rèn)識，細(xì)述如下：

　　(一)對合同無效不賠溢價(jià)損失處理方式的評析

　　如果合同無效并沒有產(chǎn)生除締約準(zhǔn)備費(fèi)用之外的其他損失，縱使房屋價(jià)格上漲，由于無效買賣合同不發(fā)生權(quán)利變動(dòng)問題，此種價(jià)格上漲所產(chǎn)生的溢價(jià)利益自應(yīng)歸屬于作為房屋所有人的出賣人，從而不發(fā)生買受人就此利益主張權(quán)利的正當(dāng)性。但如果房屋買賣合同無效是由出賣人過錯(cuò)造成的，在確認(rèn)合同無效后，就可能引發(fā)出賣人因返還而獲得房屋增值利益是否公平的問題。如在確認(rèn)合同無效與交易完成期間，房屋價(jià)格大幅上漲。合同無效后，買受人退還房屋，出賣人就擁有了房屋的現(xiàn)時(shí)增值利益，但其僅負(fù)返還購房款的義務(wù)。

　　這樣出賣人不僅不為自己的過錯(cuò)付出任何代價(jià)，相反還獲得了“意外所得”。而過錯(cuò)行為的否定效果完全由相對方承擔(dān)，這樣的結(jié)果實(shí)在讓人難以認(rèn)可。恰如格雷大法官所言，在任何地方，法律都遵循下述原則，即任何人不得從其錯(cuò)誤行為中獲得利益[3]。因此，僅相互返還財(cái)產(chǎn)的做法有悖法律基本的公平原則。實(shí)際上，這里需要明確房屋溢價(jià)的屬性問題。誠然，房屋溢價(jià)與買受人支付情況和主觀愿望均無聯(lián)系，本不產(chǎn)生損害賠償問題。但是由于交易行為的存在，買受人基于對合同有效的信賴而喪失與第三人訂約機(jī)會(huì)，失去了本可獲得的財(cái)產(chǎn)利益則屬于信賴損失。

　　在此情況下，將房屋溢價(jià)視為信賴損失自非無理。經(jīng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，方式一僅見于1998年至2000年時(shí)期判決文書中，占整個(gè)處理結(jié)果的17.6%。實(shí)踐中更多是以后兩種處理方式賠償相對人損失，這種變化恰恰反映出前述質(zhì)疑的合理性。

　　(二)對房屋溢價(jià)完全賠償處理方式的評析

　　合同無效后包括機(jī)會(huì)損失在內(nèi)的信賴損失應(yīng)由賣方予以賠償。因此，在“潘杰訴侯宇琪、田存房屋買賣合同案”注[8]中，法院認(rèn)為合同無效雖房款能夠返還給買方，但買方已無法再以此價(jià)格購置相同的住房，其居住條件、財(cái)產(chǎn)狀況無法恢復(fù)到簽訂合同前的狀態(tài)。因此，將房屋差價(jià)作為購房者因合同無效而受到的損失予以賠償。不可否認(rèn)，方式二的確達(dá)到了不讓悔約的賣方得利、維護(hù)買方權(quán)益的效果。但從法律效果上看，這無疑等同于賠償了合同履行下的期待利益，造成合同形式上無效實(shí)質(zhì)上卻有效的結(jié)果。

　　同時(shí)這樣的判決也出現(xiàn)了一個(gè)邏輯陷阱：假如房子不是漲價(jià)而是跌價(jià)，合同無效后應(yīng)如何確定雙方的責(zé)任?房屋貶值部分是否亦屬損害賠償內(nèi)容，賣方也可要求買方承擔(dān)房屋折價(jià)款呢?從社會(huì)效果來看，全額賠償房屋溢價(jià)損失，可能導(dǎo)致買方毫無顧慮地進(jìn)行房地產(chǎn)交易，極大地刺激房地產(chǎn)市場的需求關(guān)系，會(huì)進(jìn)一步加大房地產(chǎn)擴(kuò)張趨勢，與現(xiàn)行房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)背離。

　　(三)對房屋溢價(jià)款分擔(dān)的評析

　　全額賠償房屋溢價(jià)款缺乏正當(dāng)基礎(chǔ)，并引發(fā)效果的不妥當(dāng)性。而方式三是在綜合考慮涉案性質(zhì)和價(jià)值以及雙方過錯(cuò)大小等因素的基礎(chǔ)上，將房屋差價(jià)作為參考因素，分擔(dān)房屋溢價(jià)酌定賠償數(shù)額，就具有一定的合理性。但這里需要澄清的一個(gè)問題是：房屋溢價(jià)款作為分擔(dān)內(nèi)容的理由何在?《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營司法解釋》第46條第2款規(guī)定，合作建房合同被確認(rèn)無效后，在建或已建成的房屋，可在返還投資款時(shí)，參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的利潤情況，對增值部分按比例給予經(jīng)濟(jì)賠償。就此可否認(rèn)為，所有房屋增值均可得到相應(yīng)賠償呢?其實(shí)不然，該條款的適用對象是合作建房，即一方提供土地使用權(quán)，

　　另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)。提供資金方的目的在于房地產(chǎn)開發(fā)，且資金用于房屋建設(shè)，最終轉(zhuǎn)化成建筑物，因此房屋成為資金的表現(xiàn)形式。房屋增值表明資金產(chǎn)生孳息，孳息歸原物所有人。所以參照利潤情況，將房屋溢價(jià)按投資比例進(jìn)行賠償實(shí)屬有理。但在房屋買賣中，雙方進(jìn)行交易之際，房屋可能已經(jīng)存在。故賣方給付的購房款是對房屋現(xiàn)有價(jià)值的肯定，此后房屋的溢價(jià)就與購房款之間沒有直接聯(lián)系。因此，房屋買賣合同無效下，將房屋溢價(jià)款按給付比例分配沒有充足理由。

　　(四)小結(jié)

　　經(jīng)評析發(fā)現(xiàn)，處理方式一沒有考慮房屋價(jià)格變化所引起的價(jià)值變動(dòng)問題，難以平衡當(dāng)事人之間的利益分配;處理方式二將房屋溢價(jià)款作為賠償內(nèi)容，使無效合同的處理效果等同于合同有效下的履行，消除了合同無效制度的意義。從社會(huì)效果上看，該方式也與認(rèn)定交易無效的規(guī)范目的相抵觸。處理方式三中分擔(dān)溢價(jià)款，沒有顧及分擔(dān)的正當(dāng)基礎(chǔ)，也可能面臨與方式二相似的社會(huì)效果問題。那么房屋買賣合同無效后，究竟應(yīng)該如何處理?實(shí)際上，合同無效只是結(jié)果，如是因才有如是果。因此，在討論無效合同的后果之前需要明確導(dǎo)致合同無效的原因?yàn)楹巍?/p>

　　三、理論回歸

　　現(xiàn)實(shí)中，造成無效合同的原因多樣，有的是因當(dāng)事人一方原因造成合同無效，有的是雙方共同原因造成。無效合同的后果與無效合同的原因存在緊密聯(lián)系。

　　(一)合同無效原因及后果

　　《合同法》第52條規(guī)定合同無效的情形為：(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立的合同，損害國家利益;

　　(2)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

　　(3)以合法形式掩蓋非法目的;

　　(4)損害社會(huì)公共利益;

　　(5)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。合同被確認(rèn)無效后，合同不發(fā)生履行的效力，但并非不發(fā)生任何法律效力。依《合同法》第59條，當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財(cái)產(chǎn)收歸國家所有或者返還集體、第三人。

　　此外，當(dāng)事人由于自己過失致使合同無效的，應(yīng)當(dāng)對信賴其合同為有效成立的相對人，賠償這種基于信賴而產(chǎn)生的損害[4]。故《合同法》58條規(guī)定，合同無效后存在返還財(cái)產(chǎn)，折價(jià)補(bǔ)償、損害賠償三種責(zé)任。合同無效后，依物上請求權(quán)返還財(cái)產(chǎn)以及折價(jià)補(bǔ)償并無疑義。

　　但對于損害賠償則需區(qū)別對待。因?yàn)楹贤瑹o效后損害賠償內(nèi)容為信賴損失利益。而信賴損失賠償?shù)幕�礎(chǔ)在于合理信賴，但合同無效之原因并不都與信賴相關(guān)。如當(dāng)事人損害國家、社會(huì)公共利益或?yàn)檠谏w非法目的而簽訂合同時(shí)，雙方在主觀上均有惡意，對合同有效并不存在合理信賴，故應(yīng)排除雙方的損害賠償請求權(quán)。此外，賠償范圍也有所區(qū)別。

　　通說認(rèn)為，信賴損失包括所受損失與所失利益，后者主要指機(jī)會(huì)損失。[5]在一方以欺詐、脅迫的手段訂立損害國家利益的合同中，賠償內(nèi)容為國家利益，故不涉及相對人的機(jī)會(huì)損失。而因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定(下文簡稱“強(qiáng)制性規(guī)定”)導(dǎo)致無效的合同，是否存在損害賠償以及其賠償范圍為何，則需要進(jìn)一步考量。

　　依《合同法司法解釋(一)》第4條與《合同法司法解釋(二)》第14條，合同無效應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù);且強(qiáng)制性規(guī)定是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。

　　由此可見，司法解釋均對“法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定”作了縮限性解釋。其目的在于縮小合同無效的范圍，減少合同無效的類型，使成立的合同盡可能地都生效，以此來實(shí)現(xiàn)鼓勵(lì)交易的立法宗旨。經(jīng)整理案例發(fā)現(xiàn)，在房屋買賣領(lǐng)域，存在因劃撥土地轉(zhuǎn)讓未履行報(bào)批手續(xù)、房屋產(chǎn)權(quán)證件不齊全、房地產(chǎn)商無預(yù)售資格以及宅基地對外流轉(zhuǎn)等導(dǎo)致合同效力瑕疵的情況。而以上四種情況，可以通過行政處罰、補(bǔ)正產(chǎn)權(quán)證明、彌補(bǔ)資格欠缺以及法律解釋的方式，在不影響合同效力或進(jìn)行效力轉(zhuǎn)化的方式對合同進(jìn)行處理。因此，違反強(qiáng)制性規(guī)定并不必然導(dǎo)致合同無效。

 

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