摘要：國內(nèi)外經(jīng)驗都表明，住房關(guān)系民生，住房問題與國家利益、社會公共利益和居民的切身利益息息相關(guān)。如何完善住房保障體系，為弱勢群體提供滿足其基本生活需要的住房，乃是構(gòu)建和諧社會的重中之重。本文從國外保障性住房的發(fā)展概況入手，繼而對發(fā)達國家新加坡的住房保障體系進行分析，最后借鑒國外成熟的經(jīng)驗來針對我國的住房保障體系提出若干建議，以期對我國保障性住房的健康發(fā)展做出有益的探討。

　　關(guān)鍵詞：保障性住房,國際經(jīng)驗,對策

　　國外住房保障的發(fā)展概述

　　保障性住房，是與商品性住房相對應(yīng)的一個概念。保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。與我國不同，國外沒有“保障性住房”的概念，與之對應(yīng)的是“公共住房”公共住房在各國的具體含義和表現(xiàn)形式有所不同。但基本上都包含了以下特征：第一，具有救助、保障或二者兼有的性質(zhì)；第二，主要為滿足中低收入家庭（特別是住房困難人群）的居住需要。部分國家（如新加坡瑞典）也將供應(yīng)范圍擴大至中等收入人群甚至更廣；第三，往往通過制定公共住房政策予以實現(xiàn)，因此帶有很強的政策性。

　�。�1）供給導(dǎo)向型的公共住房政策供給導(dǎo)向型公共住房政策的主要思路是通過增加住房供應(yīng)總量。讓房價和租金變得便宜，從而提高居民支付能力。體現(xiàn)了對住房市場供應(yīng)機制的政府干預(yù)，基本目標是希望通過政府的干預(yù)和引導(dǎo)更快更有效地增加住房供應(yīng)，在增加總量以降低住房成本的總體目標下，一般又把重點放在改善住房市場自發(fā)狀況下的供應(yīng)結(jié)構(gòu)缺陷，尤其增加住宅市場中因為微利而相對稀缺的中低價位住房、廉價公共租房的供應(yīng)，從而讓住房供應(yīng)與住房需求更加吻合。主要的政府行為包括公共建房計劃、鼓勵資助私人建房、修建和運營公共租房等。

　�。�2）需求導(dǎo)向型的公共住房政策

　　需求導(dǎo)向型公共住房政策的主要思路是直接向居民提供住房消費補助，提高們對住房消費的支付能力。體現(xiàn)了對住房市場分配機制的政府干預(yù)基本目標是保證最低收入階層也能擁有最低限度的居住水平，但同時往往也希望通過政府干預(yù)，可以縮小居民階層之間對住房支付能力的兩極分化，從而讓各階層之間對住房資源的擁有量相對均等化。不致造成過于懸殊的住房財富分化。

　　新加坡的住房保障發(fā)展經(jīng)驗

　　很多國家都有成功的住房保障制度，并根據(jù)各國經(jīng)濟實力、土地資源等背景的不同，形成了許多不同的模式如市場模式和計劃模式等。本文將以新加坡為例，主要介紹這兩種模式的保障目標、保障范圍、資金來和退出機制等幾個方面的內(nèi)容。

　　新加坡住房保障的特點是：

　　1.保障范圍

　　新加坡組屋計劃的保障范圍非常大：從1964年起推行“居者有其屋”政策，為所有力在住房市場上購買私人住宅的居民提供公共住房。目前，新加坡全國人口的87.6％居住在政府提供的公共住房中，比例居世界前列；其余12.4％的居民，大多為高收入者，政府不必承擔(dān)為他們解決住房的責(zé)任。

　　2.資金來源方面

　　因為政府肩負著為新加坡居民提供“可承受”住房的全部責(zé)任，所以長期以來政府的撥款和貸款便成為組屋運行所需資金與所得住房補貼的主要來源。新加坡政府以常年赤字補助金方式對公共住房進行撥款，用于補償組屋經(jīng)營的財政赤字。而政府貸款最主要的資金來源是中央公積金，因此公積金制度是新加坡組屋計劃的重要資金來源。簡單地說，公積金制度就是采用強制儲蓄的方式，即政府憑國家權(quán)威和信用，通過國家法令和行政法規(guī)等強制手段將雇員工資收入的一定比例定期存入指定機構(gòu)，專項用于雇員住房等消費支出，其特點是資金來源穩(wěn)定，存款期限長，籌資額巨大且成本較低。1955年的公積金繳費率為10％（雇主和雇員各繳納5％）,1968年上升到13％,1984年達到50％，目前基本穩(wěn)定在40％，其中雇主17％，雇員繳23％。

　　3.土地來源方面

　　新加坡國家所有的土地占土地總面積的80％左右。在1966年頒布的新加坡（土地征用法令）中規(guī)定，建屋發(fā)展局能夠以遠低于私人開發(fā)商的價格獲得土地，建造公共住房，并且可以在任何地方征用土地，從而保證了公共組屋建設(shè)的順利進行。目前建屋發(fā)展局占用的土地已經(jīng)超過新加坡土地總量的40％。

　　新加坡保障性住房模式對我國的啟示和借鑒

　　前面介紹了新加坡的保障性住房模式。從本質(zhì)上來看都是根據(jù)自己本國國情制定的比較成熟的管理模式。我國在保障性住房建設(shè)方面還有許多不完善之處，可以學(xué)習(xí)借鑒的空間很大。鑒于我國保障房體系現(xiàn)狀和發(fā)達國家保障性住房的發(fā)展經(jīng)驗。我國可以從以下幾方面入手，對保障性住房體系進行改革。

　　一、確定住房保障的合理比例及模式

　　1.住房保障的合理比例從發(fā)達國家的經(jīng)驗來看，大部分國家都經(jīng)歷了保障范圍從大到小、保障模式從實物補貼向貨幣補貼的逐步轉(zhuǎn)變的過程。在住房短缺或房荒時期，公共住房政策的目標群范圍較大，幾乎包括高中低收入階層；隨著住房短缺或房荒問題的解決、住房條件的不斷改善，公共住房政策目標群的范圍逐漸縮小，先轉(zhuǎn)向中低收入階層，最終向低收入階層傾斜。相比較而言，我國目前仍處在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初期。目前，階段保障范圍應(yīng)該擴大、保障模式應(yīng)以實物保障為主。未來可考慮逐步縮小范圍和向貨幣保障過渡。我國在制訂住房保障范圍是應(yīng)該考慮以下幾點：

　　2.住房保障的范圍

　　考慮地區(qū)間差異性的基本保障范圍由于我國幅員遼闊，地區(qū)經(jīng)濟差異較大，保障性住房建設(shè)需要因地制宜。由于一二線城市和三四線城市之間的房價差距較大但中低收入者的收入差距卻不大。使得一二線城市按照經(jīng)濟適用房計算的房價收入比與原先按商品房計算的結(jié)果相比下降了30％。但三四線城市卻幾乎沒有明顯變化。因此，在房價較高的一二線城市推行限價房和經(jīng)濟適用房的力度應(yīng)大于三四線城市，以滿足大部分中低收入者的住房需求，而三四線城市保障性住房比例要求可降適度放寬。

　　（2）流動人口納入保障

　　隨著我國城市間以及城鄉(xiāng)間人口流動的加強，城市中外來務(wù)工者和農(nóng)民工的住房需求由于在保障范圍外而得不到滿足，“有本地戶籍的城鎮(zhèn)人口”的保障范圍將逐漸不能適應(yīng)社會的發(fā)展。當(dāng)?shù)褪杖肓鲃尤丝谧庾〉钠�遠地區(qū)廉價房屋由于城市化進程和修建保障性住房而拆遷后，這部分人群被迫移居更遠的郊區(qū)，推動郊區(qū)房租的上漲，其進一步惡化居住條件。因此惠及非當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口居民的保障將是未來保障性住房發(fā)展的方向。

　　二、住房保障的模式選擇

　　增加住房保障的資金來源

　　目前，我國住房保障的資金來源比較單調(diào)，主要是財政撥款和開發(fā)商配建，可以從以下幾個方面入手：

　　1.首先應(yīng)該加大財政轉(zhuǎn)移支付力度，增加居民收入在國民收入分配中的比例。從1996年起，國民收入分向朝政府和企業(yè)傾斜，而居民在收入分配中的比重就不斷下降。初次分配中居民在國民可支配總收入的比重從1996年的69.5％下降至2007年的57.5％而2004年之后，居民可支配,收入占國民可支配收入的比重相較于居民初次收入占國民收入比重更小說明經(jīng)過再分配后居民收入所占的比重不升反降。

　　2.發(fā)展住房金融工具。增加政府擔(dān)保以幫助中低收入者獲得銀行貸款，如美國的聯(lián)邦住宅管理局所起的作用。我國模仿新加坡模式建立了公積金制度，但其在住房保障方面發(fā)揮的作用卻不大，原因是：（1）我國公積金存貸利差3個百分點，并未體現(xiàn)出公積金的優(yōu)勢，而新加坡的公積金存貸利差僅0.1個百分點，臺灣地區(qū)也0.2個百分點（2）住房公積金貸款以個人賬戶繳存額及余額來確定其貸款額度，導(dǎo)致收入高、繳存高的成員所獲得的公積金貸款也就多，而低收入者所得到的貸款資助低，使得公積金政策只能錦上添花，無法雪中送炭；政府應(yīng)該增加對供給者的補貼，適當(dāng)放寬保障房的建設(shè)資質(zhì)。政府必須與其他參與者（如社會資本、非贏利組織）合作，采取適宜的政府出資或補貼方式，共同建房、租房和管房。

　　三、加快保障性住房建設(shè)的制度創(chuàng)新

　　保障房建設(shè)的考核目標應(yīng)該與地方政府財政約束結(jié)合，即地方政府若實現(xiàn)該考核目標還可以獲得更多的財政來源。類似的制度創(chuàng)新將更好的推動保障房建設(shè)。因此在加快金融制度創(chuàng)新的同時，還需要加快財政制度的改革，構(gòu)建事權(quán)和財權(quán)相匹配的財政體系，增加?xùn)|部發(fā)達地區(qū)土地保有環(huán)節(jié)稅收的占比。

　　參考文獻

　　1.傅曉艷.國外房地產(chǎn)政策與制度建設(shè)的經(jīng)驗借鑒.江蘇現(xiàn)代計量,2009,（2）

　　2.呂露光.城市居民住房保障問題幾點思考.特區(qū)經(jīng)濟2008（12）

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