摘要：本文從舊城改造與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系，揭示了我國(guó)中小城市舊城改造面臨的問(wèn)題和矛盾，通過(guò)分析現(xiàn)階段我國(guó)中小城市舊城改造的本質(zhì)內(nèi)涵，提出符合中小城市實(shí)際的可持續(xù)發(fā)展舊城改造之路。

關(guān)鍵詞：中小城市 舊城改造 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 城市規(guī)劃

當(dāng)今的中國(guó)正處在高速發(fā)展的時(shí)期,城市建設(shè)的規(guī)模更是與日俱增。城市建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展越來(lái)越受到全社會(huì)的關(guān)注。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快,在城市發(fā)展建設(shè)中舊城改造是一個(gè)十分復(fù)雜的問(wèn)題，既有共同性的矛盾又有各個(gè)城市的特點(diǎn)。舊城區(qū)既是城市歷史文脈的根，也是傳統(tǒng)與現(xiàn)代功能共存和矛盾焦點(diǎn)所在。同時(shí)，在中小城市進(jìn)行整體結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變過(guò)程和原有城市土地進(jìn)行大規(guī)模轉(zhuǎn)換的過(guò)程中，又出現(xiàn)了新情況和新問(wèn)題。

1中小城市舊城改造面臨的主要問(wèn)題和矛盾

1.1超強(qiáng)度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)環(huán)境的惡化。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只有在房地產(chǎn)出售或出租所得的收入超過(guò)土地征用、土地出讓金、拆遷費(fèi)用和安置補(bǔ)償費(fèi)、建造成本才有可能�；�于這一利益動(dòng)機(jī)，目前我國(guó)的舊城改造都趨向超強(qiáng)度開(kāi)發(fā)，這樣才能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在建設(shè)并出售商品房中獲取利潤(rùn)。在我國(guó)中小城市舊城改造中這種現(xiàn)象是十分普遍，也是十分嚴(yán)重的。為了維護(hù)開(kāi)發(fā)收支平衡，適當(dāng)增加建筑密度是+分必要的，但如片面追求經(jīng)濟(jì)效益，人口密度、建筑密度和容積率過(guò)高，就會(huì)導(dǎo)致城市環(huán)境的惡化。

1.2超強(qiáng)度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)基礎(chǔ)設(shè)施的超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)。

城市中心取得土地利用轉(zhuǎn)換，勢(shì)必帶來(lái)土地使用性質(zhì)改變和使用強(qiáng)度提高，這已成為我國(guó)城市舊城改造的現(xiàn)實(shí)必然。與之相伴隨的是要加強(qiáng)和提高基礎(chǔ)設(shè)施的負(fù)荷能力，供電、供水、排水、供氣、供暖、通訊等都要徹底改造，交通也將進(jìn)行根本改善。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商盲目地追求經(jīng)濟(jì)效益，政府管理失調(diào)，片面提高容積率和建筑密度，導(dǎo)致現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施容量和交通容量難以適應(yīng)高強(qiáng)度的開(kāi)發(fā)，使基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)產(chǎn)生了負(fù)效應(yīng)。

1.3中小城市舊城改造的歷史保護(hù)意識(shí)淡薄，造成“建設(shè)性”破壞，導(dǎo)致城市歷史風(fēng)貌和特色的喪失。

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高速起步階段，由于仍有一部分人片面認(rèn)為保護(hù)歷史文化妨礙城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，常常急于改變物質(zhì)生活條件和發(fā)展經(jīng)濟(jì)，無(wú)視歷史文化遺產(chǎn)的保護(hù)，以至由此演化成破壞性建設(shè)行為。

1.4中小城市中的“城中村”是舊城改造的重要難題。

在目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，中小城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為追求企業(yè)利益最大化，他們不愿選擇“城中村”這樣的土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，因?yàn)榇嬖谥?ldquo;城中村”的土地比較成本高，比較利益低，花費(fèi)精力多，建設(shè)周期長(zhǎng)，工程量大，投資巨大等諸多問(wèn)題。政府在編制城市規(guī)劃時(shí)“城中村”的改造也是十分棘手的事情。

2走符合中小城市特點(diǎn)的可持續(xù)發(fā)展舊城改造之路

舊城改造與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相互促進(jìn)，舊城改造為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供土地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為舊城改造提供資金和動(dòng)力。以舊城改造促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)加快舊城改造，堅(jiān)持舊城改造與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相結(jié)合的舉措，既有效地改善了群眾居住條件，又實(shí)現(xiàn)了擴(kuò)大內(nèi)需，刺激消費(fèi)，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目的。

2.1堅(jiān)持走舊城改造與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相結(jié)合之路，是中小城市的必然選擇。確定實(shí)施舊城改造與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相結(jié)合思路，主要基于以下三個(gè)因素：一是資金因素。完成舊城舊村改造任務(wù)，搞好基礎(chǔ)設(shè)施配套，投資巨大。這樣大的投入，只能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需求，實(shí)行土地置換，以地生財(cái)，以地聚財(cái)，走綜合開(kāi)發(fā)、滾動(dòng)發(fā)展的路子。二是需求因素。搞好舊城改造拆遷安置，需要大批安置房源。此外，住房潛在需求和實(shí)際需求也都很大。這樣大的拆遷安置需求和住房需求，只有加大開(kāi)發(fā)步伐，才有可能加以解決。三是實(shí)力因素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)力明顯增強(qiáng)。開(kāi)發(fā)內(nèi)容已由簡(jiǎn)單的住宅建設(shè)發(fā)展到融住宅、非住宅、道路、重要基礎(chǔ)設(shè)施為一體的綜合開(kāi)發(fā)。實(shí)踐證明，堅(jiān)持舊城改造與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相結(jié)合，是符合中小城市的實(shí)際的，既找到了實(shí)現(xiàn)城市面貌大變樣的切入點(diǎn)和突破口，又實(shí)現(xiàn)舊城改造與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)互相促進(jìn)、共同發(fā)展的目的。

2.2統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，努力提高房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)水平。一是堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃，對(duì)核準(zhǔn)認(rèn)定的待改造區(qū)片，規(guī)劃部門(mén)本著優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)和較好地體現(xiàn)“三個(gè)效益”的原則，逐一提前編制出詳細(xì)規(guī)劃，為引進(jìn)外資和招商開(kāi)發(fā)單位創(chuàng)造條件。二是對(duì)舊城改造項(xiàng)目和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一管理。三是建立嚴(yán)格的市場(chǎng)約束機(jī)制，把好土地供應(yīng)源頭，防止出現(xiàn)土地非法交易、違法占地現(xiàn)象，保證國(guó)有資產(chǎn)不流失。四是實(shí)行集中收費(fèi)制度，規(guī)范減免辦法。舊城區(qū)改造項(xiàng)目需要減免有關(guān)費(fèi)用的，要統(tǒng)一論證，提出意見(jiàn)，批準(zhǔn)后執(zhí)行。凡屬于土地出讓金和城市配套費(fèi)等應(yīng)收費(fèi)用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須無(wú)條件繳納，確有困難的，可分期繳納或記錄在案，作為政府的股份或投入。

2.3采取各種優(yōu)惠政策，促進(jìn)舊城改造與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)順利推進(jìn)。一是政策扶持，按貨幣安置和實(shí)物安置相結(jié)合的原則對(duì)原有拆遷安置法規(guī)進(jìn)行了修政，使各類(lèi)舊城改造項(xiàng)目分別享受一定的優(yōu)惠政策，保證開(kāi)發(fā)商有利可圖。二是資金傾斜，資金問(wèn)題是制約舊城區(qū)改造的瓶頸和關(guān)鍵。解決資金問(wèn)題。

2.4保護(hù)與開(kāi)發(fā)并舉，保護(hù)舊城區(qū)原有的歷史文化特色。首先需要全面認(rèn)識(shí)舊城的特點(diǎn)和要求，按照分類(lèi)分區(qū)的原則，對(duì)所在舊域區(qū)及地段實(shí)行開(kāi)發(fā)定位;其次調(diào)整土地利用與布局和完善功能，解決舊城區(qū)人口密度、建筑密度過(guò)大的問(wèn)題，改善環(huán)境，增強(qiáng)活力，不能盲目提高建筑的高度和密度;接著要改善交通和市政設(shè)施條件，提高環(huán)境質(zhì)量;最后要重視舊城區(qū)的傳統(tǒng)風(fēng)貌和特色，控制舊城區(qū)的建筑高度、體量、色彩和風(fēng)格。

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