摘 要：住宅產(chǎn)業(yè)化實(shí)際是指用工業(yè)化生產(chǎn)的方式來(lái)建造住宅，是機(jī)械化程度不高和粗放式生產(chǎn)的生產(chǎn)方式升級(jí)換代的必然要求，以提高住宅生產(chǎn)的勞動(dòng)生產(chǎn)率，提高住宅的整體質(zhì)量，降低成本，降低物耗、能耗。

關(guān)鍵詞：住宅產(chǎn)業(yè)化;住宅建設(shè)

Abstract: Housing industry is actually with the industrial production of residential construction, is the requirement of degree of mechanization and extensive production mode of production upgrading, in order to improve the labor productivity of domestic production and improve the overall quality of the residential, reducing costs, lower material consumption and energy consumption.

Key words: housing industry; residential construction

有人說(shuō)，對(duì)于大多數(shù)成功者而言，人生最大的幸福，不在于贏得怎樣的榮耀，而在于贏得怎樣的生活。我國(guó)唐代詩(shī)人杜甫的“茅屋為秋風(fēng)所破歌”中有這樣的感嘆：安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏，風(fēng)雨不動(dòng)安如山!這句傳唱千年的古詩(shī)句，在房?jī)r(jià)高漲的今天，依然是眾多無(wú)房者心聲的體現(xiàn)。 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房商品化的推進(jìn)，人們的居住需求和收入與房?jī)r(jià)的矛盾日益突出，住房問(wèn)題成為民生問(wèn)題的重要方面。

一、住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展

任何產(chǎn)業(yè)都有自身的發(fā)展階段和生命周期，都有由低級(jí)到高級(jí)，由簡(jiǎn)單到復(fù)雜，由小規(guī)模到大規(guī)模的演進(jìn)過(guò)程。住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展也不例外�，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)的住宅產(chǎn)業(yè)化基本上有兩種結(jié)構(gòu)，一種是PC結(jié)構(gòu)，一種是SI建筑。SI建筑就是引用于日本，它的內(nèi)部裝飾的風(fēng)格、可感性比較強(qiáng)，建筑的壽命也比較長(zhǎng)。S就是Skeleton，指的是住宅的結(jié)構(gòu)主體和公用部分的設(shè)備、管線等。I就是Infield,包括戶內(nèi)的設(shè)備、管線、裝修和固定家具，當(dāng)然也包括活動(dòng)家具。S-I分離就是將作為集合住宅構(gòu)成要素的主體與公用設(shè)備部分明確分離后進(jìn)行設(shè)計(jì)與施工，從而能夠發(fā)揮各自耐久性、更新性以及可變性的住宅。從社會(huì)的角度來(lái)看，S-I分離的設(shè)計(jì)方法促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)從消費(fèi)型向循環(huán)型的轉(zhuǎn)變。

目前，建設(shè)部已批準(zhǔn)10個(gè)國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化基地。其中合肥經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為國(guó)內(nèi)首位拓荒者。作為首個(gè)國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化基地，合肥經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)積極投入開(kāi)發(fā)建設(shè)。而海恒集團(tuán)作為區(qū)內(nèi)最具實(shí)力的投融資平臺(tái)和區(qū)域建設(shè)的重要載體，為開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造了不朽豐碑。

曾經(jīng)在搜房“住宅產(chǎn)業(yè)化”大話地產(chǎn)論壇上，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生提出：住宅產(chǎn)業(yè)化在過(guò)去十幾年的實(shí)踐中做得是不令人滿意的，但是現(xiàn)在或許說(shuō)“產(chǎn)業(yè)化”正合適。她說(shuō)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲迅速，從開(kāi)發(fā)商的角度看，很難有動(dòng)力去實(shí)踐產(chǎn)業(yè)化�？梢哉f(shuō)，在目前房地產(chǎn)這么熱的情況下，產(chǎn)業(yè)化可以永遠(yuǎn)談下去，但不會(huì)馬上成為一個(gè)很強(qiáng)的音符。如果說(shuō)房地產(chǎn)出現(xiàn)一個(gè)瓶頸，很多地方?jīng)]有利潤(rùn)空間了，這時(shí)候開(kāi)發(fā)商就開(kāi)始考慮降低成本和加快施工速度，自然而然會(huì)選擇產(chǎn)業(yè)化。

據(jù)報(bào)道，2010年住宅產(chǎn)業(yè)化迎來(lái)了前所未有的發(fā)展高潮。其良好的發(fā)展趨勢(shì)獲得了很多人的認(rèn)同，很多觀念也是深入人心。2011年1月份，北京市建委明確表示，在2011年在北京建筑業(yè)的提升發(fā)展質(zhì)量和改變發(fā)展方式方面以大力發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化為根本目標(biāo)。而早在1999年原國(guó)家建設(shè)部，現(xiàn)在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就已經(jīng)頒發(fā)了有關(guān)大力發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化的若干意見(jiàn)。但是過(guò)去十一年間住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展之路確實(shí)緩慢。住宅產(chǎn)業(yè)化不僅僅是一個(gè)概念、一個(gè)話題，更是一種行動(dòng)。因?yàn)樽≌�產(chǎn)業(yè)化關(guān)系到成千上萬(wàn)件物品要根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)行社會(huì)化大生產(chǎn)。它還涉及到設(shè)計(jì)、施工、產(chǎn)品生產(chǎn)、施工管理等一系列的產(chǎn)業(yè)鏈的協(xié)調(diào)問(wèn)題。

二、綠色環(huán)保住宅

綠色環(huán)保住宅是以可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略為指導(dǎo)，在住宅的建設(shè)和使用過(guò)程中，有效利用自然資源和高新技術(shù)成果，使建筑物的資源消耗和對(duì)環(huán)境的污染降低到最低限度，為人類營(yíng)造舒適、幽雅、清凈的居住空間。和普通住宅相比，大量采用節(jié)能環(huán)保技術(shù)的綠色住宅，不僅可以大大降低能源浪費(fèi)和環(huán)境污染，更為居住者營(yíng)造出一個(gè)健康、舒適的生活環(huán)境，并節(jié)省了大量的生活成本。同時(shí)，隨著綠色住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)，各項(xiàng)技術(shù)的成熟度不斷提高，成本大大降低，使得綠色住宅已經(jīng)走下神壇。綠色，是“超值的房子”這道選擇題中必不可少的選項(xiàng)之一。

三、住宅產(chǎn)業(yè)化存在的問(wèn)題

我國(guó)自推行住宅產(chǎn)業(yè)化以來(lái)，積累了較豐富的經(jīng)驗(yàn)，取得了一定的成就，但仍然存在許多問(wèn)題。如地方各級(jí)主管部門的認(rèn)識(shí)不到位，宣傳力度和推動(dòng)工作的力度不夠，制定的有關(guān)政策措施不得力，我國(guó)用戶還沒(méi)有完全成熟，對(duì)通過(guò)產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)而提高的住宅產(chǎn)品的綜合性價(jià)比沒(méi)有深度的認(rèn)識(shí)，缺乏驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)商進(jìn)行住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)的動(dòng)力，因而許多房地產(chǎn)商認(rèn)為沒(méi)有必要花錢去搞住宅產(chǎn)業(yè)化。并且多年來(lái)購(gòu)房的老百姓對(duì)所購(gòu)住宅頗多微詞。屋頂和廁浴滲漏、保溫墻開(kāi)裂、廚衛(wèi)間管道壁滲漏等質(zhì)量通病直接困擾老百姓的生活。近年來(lái)，樓板層過(guò)薄造成隔音效果差、廚房和衛(wèi)生間異味等功能通病也成為直接影響居民生活質(zhì)量的突出問(wèn)題。另外，非標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)帶來(lái)了諸多弊端，全國(guó)各地大到房間的空間組合和承重體系，小到房間各組成部分的構(gòu)造做法，五花八門，在尺寸上沒(méi)有一個(gè)全國(guó)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。再者，科研部門投入大量的人力、物力、財(cái)力去搞研究，出來(lái)的成果卻常常束之高閣，沒(méi)有及時(shí)轉(zhuǎn)換成生產(chǎn)力，來(lái)推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。即使轉(zhuǎn)化，由于種種原因，其市場(chǎng)覆蓋面小，產(chǎn)業(yè)化程度低。住宅部品生產(chǎn)跟不上建筑體系集成的要求等。

與國(guó)外相比，日本的情況和中國(guó)不一樣，日本銷售住宅的方式就是裝修全部完成之后再銷售。所以說(shuō)，消費(fèi)者不能自己自由的選擇裝修的風(fēng)格。所以現(xiàn)在日本的住宅結(jié)構(gòu)是LDK，客廳、餐廳、廚房這種結(jié)構(gòu)已經(jīng)是通常用的，大家說(shuō)LDK就明白這個(gè)房子的結(jié)構(gòu)了。這個(gè)方式是日本五十年前開(kāi)始住宅產(chǎn)業(yè)化的時(shí)候采用的一個(gè)方式。據(jù)悉，日本在二戰(zhàn)后面臨的最大問(wèn)題便是住房緊缺。當(dāng)時(shí)住房約達(dá)420萬(wàn)戶。為解決“房荒”問(wèn)題，日本開(kāi)始采用工廠生產(chǎn)住宅的方法大規(guī)模的住宅建造。此后，日本的住宅產(chǎn)業(yè)化從單純追求到與質(zhì)量并重再到多綜合發(fā)展的轉(zhuǎn)變。近60年的發(fā)展，日本的住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)已一套較完整的體系，是住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展最為成熟的。我國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)化仍然較低，借鑒和吸收日本住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的參考價(jià)值和意義。

四、住宅產(chǎn)業(yè)化的促進(jìn)

關(guān)于促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，有人提議必須完善支持環(huán)節(jié)。住宅產(chǎn)業(yè)是綜合概念，涉及到方方面面和諸多環(huán)節(jié)。沒(méi)有全體國(guó)民的認(rèn)同和涉房部門的支持，就不可能實(shí)現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)。圍繞住宅產(chǎn)業(yè)化，亟待完善的項(xiàng)目有：

(一)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)環(huán)境

為了實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的宏偉事業(yè)，需要投資、計(jì)劃、財(cái)政、銀行、建設(shè)、土地、房管、工商、環(huán)(保)衛(wèi)、園林、公用、通訊等一系列部門和環(huán)節(jié)的配合和創(chuàng)新，開(kāi)辟出住宅業(yè)生存與發(fā)展的生態(tài)環(huán)境，予產(chǎn)業(yè)以生息空間。

(二)理順(廣義)住房?jī)r(jià)格體系

這里是指與住房相關(guān)的工資、稅收、利息、成本、價(jià)格、交易費(fèi)用等。為了形成住宅產(chǎn)業(yè)化所需要的均衡住房(廣義)價(jià)格，應(yīng)該采取若干措施：不斷提高居民可支配的國(guó)民收入份額;低度收取自住房屋稅費(fèi);規(guī)范住房開(kāi)發(fā)建造的可攤成本;以“收入反推法”規(guī)制普通住宅成本，管制經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格;減少自住房交易程序，降低交易成本。

(三)實(shí)施金融創(chuàng)新

任何新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離開(kāi)金融的支持是不可能的，以住宅為主體的房地產(chǎn)業(yè)在廣義上屬金融范疇，更離不開(kāi)金融的支持。現(xiàn)時(shí)住房金融創(chuàng)新尚有廣闊空間。一是在住房消費(fèi)信貸上，要形成無(wú)障礙"快速作業(yè)流程"。減化手續(xù)，延長(zhǎng)期限，完善住房貸款擔(dān)保，實(shí)行基準(zhǔn)利率，貸款政府適當(dāng)貼息，普遍降低利率，工資改革前可建立購(gòu)房債券制度(厲以寧，1999)。在提高住房公積金利用效率的前提下，多創(chuàng)造些適合國(guó)情大眾化的按揭方式。加快房地產(chǎn)證券化論證，盡早進(jìn)行試點(diǎn)，以形成住房抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)。二是在住宅建設(shè)融資上，探索適合于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)商品化運(yùn)作的多元化籌資渠道，以保證住宅社會(huì)再生產(chǎn)的循環(huán)�？煽紤]建立不同層次的住房基金，以彩票方式融資建設(shè)廉租房，成立官助民辦的城市職工住宅合作社。同時(shí)，為加速住宅產(chǎn)業(yè)化，一個(gè)全國(guó)性并在各大中城市設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的住宅銀行是必不可缺的。

五、結(jié)束語(yǔ)

在生活日新月異的今天，住宅產(chǎn)業(yè)化作為大規(guī)模住宅建設(shè)的手段和新的生產(chǎn)方式，必須得到廣大老百姓的支持，因此提高公民對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化的認(rèn)識(shí)實(shí)屬當(dāng)務(wù)之急。中國(guó)是一個(gè)人口大國(guó)，為了盡量滿足人們的居住需求，迫切需要加速發(fā)展住宅建設(shè)的正確引導(dǎo)，這不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是一個(gè)重大的社會(huì)問(wèn)題。我們應(yīng)摒棄傳統(tǒng)建筑行業(yè)的粗放式生產(chǎn)模式，大膽實(shí)踐創(chuàng)新，將住宅生產(chǎn)化落到實(shí)處。

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