關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，企業(yè)，財(cái)務(wù)管理
　　內(nèi)容摘要：隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)正面臨著越來(lái)越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)行業(yè)是公認(rèn)的上下產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期長(zhǎng)、地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)能力，必須提高企業(yè)的管理水平。企業(yè)管理的重要方面就是要加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理。
　　前言：目前,大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還處于基本的會(huì)計(jì)核算的階段,尚沒(méi)有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面強(qiáng)有力的作用。主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題:
　　一、財(cái)務(wù)管理被動(dòng)現(xiàn)象突出，預(yù)測(cè)、控制、分析等管理職能基本處于空白。一般開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本核算只有在項(xiàng)目結(jié)算時(shí)才進(jìn)行，這樣做在財(cái)務(wù)上具有一定的合理性，但對(duì)于動(dòng)態(tài)的開(kāi)發(fā)過(guò)程而言，則掩蓋了企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的問(wèn)題。特別是對(duì)于長(zhǎng)期大規(guī)模滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，難以反映出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的真實(shí)成本。盡管很多企業(yè)在不同程度上也建立了工程預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算等基本機(jī)制，但其內(nèi)容和管理方法距實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略的需求尚有較大差距。
　　二、 財(cái)務(wù)管理行為不規(guī)范，主管隨意性大。長(zhǎng)期以來(lái)，不少房地產(chǎn)企業(yè)重規(guī)模、輕效益，重?cái)?shù)量、輕質(zhì)量，重過(guò)程、輕決策的觀念和做法，使不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中比較重視開(kāi)發(fā)規(guī)模的大小，以規(guī)模作為衡量一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者政績(jī)的主要指標(biāo)，不注意做好投資可行性研究，憑主觀隨意性辦事。對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源、籌資成本、資金回收期、資金利潤(rùn)率等沒(méi)有做出科學(xué)的測(cè)算。結(jié)果不但得不到合理的資金報(bào)酬，而且上千萬(wàn)的投資也有收不回的風(fēng)險(xiǎn)。
　　三、 會(huì)計(jì)核算方面，缺乏用于支持管理和決策的信息，僅停留在記賬和編制財(cái)務(wù)報(bào)表的階段。且存在不正確的會(huì)計(jì)核算，例如，在成本核算時(shí)，期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)成本混淆，不能真是反映成本。
　　四、 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系復(fù)雜、管理難度大。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)關(guān)系包含投資者、債權(quán)者、承包單位、被遷單位和居民、勘察設(shè)計(jì)單位、材料供應(yīng)單位、房屋購(gòu)買(mǎi)者、土地轉(zhuǎn)讓單位等多種，甚至還包括工商、稅務(wù)、市政等政府部門(mén)，如此繁雜的財(cái)務(wù)關(guān)系可見(jiàn)其管理難度之大。
　　五、 財(cái)務(wù)形式多樣化。財(cái)務(wù)關(guān)系的多樣化帶來(lái)的財(cái)務(wù)形式也是多種多樣的。僅房屋銷(xiāo)售一項(xiàng)而言，有一次性付款的，有按揭的。對(duì)外支出更是多樣，有貨到付款的原料供應(yīng)形式，也有承包商分期付款的形式，可見(jiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)形式是多樣的。
　　六、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的特殊性要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員除需要相應(yīng)的業(yè)務(wù)知識(shí)外，還需要有工程管理、成本控制等專(zhuān)業(yè)知識(shí)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員素質(zhì)良莠不齊，影響了企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。
　　針對(duì)上述房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題,我認(rèn)為要改善財(cái)務(wù)管理方法,提升財(cái)務(wù)管理水平,應(yīng)當(dāng)構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系。包括以下幾方面：
　　一、健全預(yù)算會(huì)計(jì)體系，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算會(huì)計(jì)體系主要包括項(xiàng)目預(yù)算與資金預(yù)算兩項(xiàng)內(nèi)容。項(xiàng)目預(yù)算是企業(yè)以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為預(yù)算對(duì)象，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中將會(huì)發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指公司在對(duì)各責(zé)任中心的資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行匯總后，根據(jù)整體資金狀況，對(duì)企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運(yùn)作所制定的規(guī)劃。企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)圍繞目標(biāo)利潤(rùn)編制預(yù)計(jì)損益表、資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表，構(gòu)建企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。同時(shí)，要加強(qiáng)管理，堅(jiān)持月度分析、季度考核、年度總評(píng)相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則，定期檢查、嚴(yán)格考核、落實(shí)責(zé)任、兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲措施，形成以財(cái)務(wù)制度為主對(duì)經(jīng)濟(jì)行為定性約束，以財(cái)務(wù)預(yù)算為主對(duì)經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行定量約束的格局。
　　二、 搞好企業(yè)的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)建立在比較扎實(shí)的基礎(chǔ)上。在企業(yè)財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)內(nèi)部，要合理分工，建立崗位責(zé)任制。對(duì)于各種會(huì)計(jì)憑證、賬簿、報(bào)表的填制、登記、審核、保管和分析，都要有明確的分工，使各項(xiàng)核算工作都有專(zhuān)人負(fù)責(zé)。企業(yè)建立比較完整的管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)，及時(shí)解決問(wèn)題，改善工作,實(shí)現(xiàn)管理信息動(dòng)態(tài)收集和深入分析,為管理決策提供有效支持，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
　　三、 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理是一個(gè)比較新的領(lǐng)域，沒(méi)有直接可應(yīng)用的、較為成熟的管理理論和方法。企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員要主動(dòng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，積極探索從征地、動(dòng)遷、工程建設(shè)、商品房營(yíng)銷(xiāo)到物業(yè)管理整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程的財(cái)務(wù)管理制度，并在實(shí)踐中積累管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)還可適當(dāng)借鑒其他企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，促成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的建設(shè)。促進(jìn)核算型財(cái)務(wù)向管理型財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變,使財(cái)務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一;為保障房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn),提供了有效戰(zhàn)略實(shí)施操作手段;為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個(gè)系統(tǒng)性的財(cái)務(wù)管理體系解決方案,使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)能夠?yàn)楦邔記Q策者提供充足的管理決策信息;強(qiáng)化了房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制,能夠有效降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
　　四、 強(qiáng)化資金管理。在資金的籌措管理方面，主要應(yīng)做好以下幾方面工作：首先，要加強(qiáng)企業(yè)的信用管理。信用是企業(yè)興衰的標(biāo)識(shí)，信用良好的企業(yè)，將能獲得條件優(yōu)厚的長(zhǎng)期低息貸款，企業(yè)將會(huì)有源源不斷的資金去開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目。其次，資金的籌措要有計(jì)劃。再次，應(yīng)逐步擴(kuò)大項(xiàng)目的自有資金比例，這樣就可以使大部分貸款利息支出轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)的盈利。
　　加快資金周轉(zhuǎn)，加強(qiáng)資金運(yùn)用管理。首先，加快資金流轉(zhuǎn)。由于受多種因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往不能按時(shí)完工，占用大量的資金，資金流轉(zhuǎn)不暢，嚴(yán)重的會(huì)把企業(yè)拖垮。因此，企業(yè)應(yīng)盡快處理掉“拖拉工程”。其次，加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金管理。盡可能使應(yīng)收賬款與應(yīng)付賬款的期限保持一致，最好是應(yīng)收賬款回收的期限較應(yīng)付賬款交付的期限短，這樣就可以保證按期支付應(yīng)付賬款，使企業(yè)避免過(guò)多的利息負(fù)擔(dān)及資金占用。第三，防止企業(yè)過(guò)度預(yù)支資金，否則，一旦發(fā)生債務(wù)危機(jī)，就會(huì)危及到企業(yè)的生存。第四，嚴(yán)格控制管理費(fèi)用的支出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要防止講排場(chǎng)、講面子、大手大腳、鋪張浪費(fèi)等現(xiàn)象。
　　五、 加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，財(cái)務(wù)人員自身也要加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)，以提高業(yè)務(wù)水平，適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的要求。
　　房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè),面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng),房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的發(fā)展,獲得持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)能力,必須提高財(cái)務(wù)管理水平。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一,應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。

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