近年來，伴隨社會經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，全國各地的房價出現(xiàn)較為猛烈的增長。為了控制這樣的局面，國務(wù)院及其辦公廳相繼發(fā)布了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價上漲的通知》等一系列政策文件，控制其漲幅。接下來小編簡單介紹一篇優(yōu)秀房價論文。

　　摘要：近年來，由于物價增長和經(jīng)濟不穩(wěn)定，使情事變更成為司法實務(wù)中關(guān)注的問題。在商品房銷售方面，由于經(jīng)濟問題導(dǎo)致的政策變動，對許多合同關(guān)系產(chǎn)生了影響。在實際案例中，上海國廣房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司與黃飛鵬商品房預(yù)售合同糾紛一案在一審和二審中對情事變更是否適用出現(xiàn)了不同結(jié)論，值得關(guān)注。

　　關(guān)鍵詞：情事變更;不可抗力;商業(yè)風險

　　一、問題的背景

　　這些政策的出臺迅速反映到了實際的交易中，因政策變化導(dǎo)致退房的情況并不少見，各地法院中關(guān)于商品房預(yù)售合同糾紛的訴訟也明顯增多。在此背景下，上海市第二中級人民法院審理的上海國廣房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司與黃飛鵬商品房預(yù)售合同糾紛一案值得關(guān)注。在該案的裁判中，上海市第二中級人民法院糾正了上海市閘北區(qū)人民法院適用情事變更原則解決此案的判決，為研究該制度在實務(wù)中的適用提供了機會。

　　二、上海國廣房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司訴黃飛鵬商品房預(yù)售合同糾紛案

　　(一)原被告的訴辯

　　原告國廣公司訴稱，原被告簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，合同約定由被告向原告購買系爭房屋，總房價款為人民幣5,069,051元。根據(jù)雙方在合同中的商定，黃飛鵬需在2011年3月25日前支付首筆款項1,529,051元，在三個月后支付尾款3,540,000元。然而，被告僅履行了支付首筆款項的義務(wù)，原告多次催討余款均無果。原告隨后向被告發(fā)出解除通知函，通知被告解除預(yù)售合同并要求其承擔相當于10%房價款的違約金，但遭被告拒絕。故國廣公司提起訴訟，請求法院確認原、被告簽訂的合同已經(jīng)解除，并判令被告黃飛鵬承擔違約金506,905.10元。被告黃飛鵬辯稱，第二期房款是以銀行貸款支付，但因為國家限購政策導(dǎo)致原告指定銀行無法辦出貸款。隨后，被告又聯(lián)系了多家銀行申請貸款。其間，原告還通知被告前往簽訂車位訂購單。但原告之后卻突然表示不愿出售系爭房屋。為了防止遭受進一步的損失，被告不得不通知銀行終止發(fā)放貸款。房款未能支付的主要原因是受國家宏觀政策影響致原告指定的銀行未能按期發(fā)放貸款，被告本身并無過錯。

　　(二)一審法院的見解

　　上海市閘北區(qū)人民法院認為，被告黃飛鵬遲延付款的客觀原因是國務(wù)院和上海市相繼出臺的調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策。被告黃飛鵬沒有遵守合同約定、支付剩余房款的客觀原因是國家宏觀調(diào)控政策，因為上述政策的出臺時間與被告向銀行申請貸款的時間一致。此種情況屬于“訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化”，可以適用情事變更原則加以救濟。據(jù)此，一審法院作出判決，判令繼續(xù)履行原被告雙方簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》，被告黃飛鵬于判決生效之日起三個月內(nèi)向原告國廣公司支付剩余房款3,540,000元。①

　　(三)二審法院的見解

　　一審判決后，國廣公司不服，提出上訴。其認為，調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策性文件中，最晚的出臺于2011年1月31日，而國廣公司與黃飛鵬簽署合同的日期為2011年3月25日。據(jù)此，可以認定黃飛鵬充分了解調(diào)控政策的變化以及可能對自己購房所產(chǎn)生的影響。原審法院認為黃飛鵬在對此政策的出臺始料未及，從而適用情事變更原則裁判本案，顯然是適用法律錯誤。因此請求法院撤銷原判，改判支持上訴人所有訴訟請求。上海市第二中級人民法院采納了上訴意見，認為被上訴人黃飛鵬對于出臺的政策性文件應(yīng)當知曉或充分注意，原審法院的法律適用并不恰當。黃飛鵬未依約完成付款義務(wù)，構(gòu)成違約。但是，國廣公司其后兩次通知黃飛鵬履行付款義務(wù)并承擔逾期付款的違約責任，甚至仍然告知其可優(yōu)先認購小區(qū)車位。上述行為顯然表明，在黃飛鵬違約后，上訴人希望能夠繼續(xù)履行預(yù)售合同。此外，黃飛鵬仍然沒有放棄而尋求其他銀行提供貸款，主觀上仍有繼續(xù)履行合同的意思表示，付款義務(wù)即將履行完畢。鑒于這樣的事實，解除合同并不公平。據(jù)此二審法院作出判決，駁回上訴，維持原判。②

　　(四)小結(jié)

　　該案的焦點在于，因政策變化導(dǎo)致房屋購買人無法獲得銀行貸款來履行付款義務(wù)，是否構(gòu)成情事變更?或是屬于不可抗力和商業(yè)風險?情事變更與不可抗力、商業(yè)風險之間應(yīng)如何界定?本文將站在中國法的立場上，對這些問題進行探討。

　　三、中國法上的情事變更

　　(一)情事變更原則的概念

　　情事變更原則，是指合同有效成立后，由于成立時無法預(yù)見事由的發(fā)生，使合同訂立基礎(chǔ)動搖或喪失，在這種情況下，如果繼續(xù)履行合同，對一方當事人嚴重不公，有違誠實信用原則，那么就應(yīng)該允許變更、解除合同。①究其本質(zhì)，其實是誠實信用原則的具體運用(誠實信用原則要求人們在不損害他人和社會利益的前提下追求自己的利益)。②

　　(二)我國現(xiàn)階段的態(tài)度

　　我國現(xiàn)階段對情事變更原則的態(tài)度，概括而言，是普遍承認，但還沒有在《合同法》的立法上被確認�！堵�(lián)合國國際貨物銷售公約》第79條第1項規(guī)定了這一制度。由于我國是該公約的締約國，且并未對該條該項做出保留，所以應(yīng)視為對我國具有約束力。裁判文書方面，在“武漢市煤氣公司訴重慶檢測儀表廠購銷合同違約糾紛案”③中，最高人民法院也承認了情事變更原則。最高人民法院認為，由于主要原材料的國家定價在合同訂立后上調(diào)近四倍，如要求重慶檢測儀表廠繼續(xù)履行原合同，顯失公平，應(yīng)根據(jù)本案實際情況，結(jié)合法律規(guī)定，酌情予以公平、合理地解決。雖然在《經(jīng)濟合同法》中有類似規(guī)定，但在我國1999年通過的《合同法》中，卻并沒有保留。在合同法草案中雖有規(guī)定，但最后卻被刪去，當時的反對者認為，區(qū)分情事變更與商業(yè)風險較為困難，當事人可能利用情事變更作為其不履行合同的借口。2009年，情事變更原則寫入司法解釋，其定義為“無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化”，法條中提到了不可抗力與商業(yè)風險的概念，將在下文詳細加以說明。

　　四、情事變更的周邊

　　(一)情事變更與不可抗力

　　關(guān)于兩者關(guān)系，應(yīng)正確理解為：(1)不可抗力雖存在，卻沒有影響合同履行時，不適用情事變更原則。(2)不可抗力導(dǎo)致合同完全不能履行，也不適用該原則。因為可根據(jù)不可抗力的規(guī)定，解除合同。(3)不可抗力導(dǎo)致合同履行困難，強行履行又顯失公平時，適用情事變更原則。④因此，情事變更與不可抗力是一種互補關(guān)系，而非對立矛盾。

　　(二)情事變更與商業(yè)風險

　　法釋[2009]5號第二十六條將情事變更與商業(yè)風險做出明顯區(qū)分，但卻并沒有明確這條分界線是什么。在生活中，我們認為商業(yè)風險便是在商事范圍內(nèi)可能發(fā)生的危險。但是，我國法律并沒有為這個概念下過定義。風險，按能否被預(yù)見的標準，可分為“可預(yù)見的風險”和“不可預(yù)見的風險”，按對于當事人的影響程度，可分為“可承受的風險”和“不可承受的風險”。對于可預(yù)見、可承受的商業(yè)風險，應(yīng)要求當事人嚴格履行合同義務(wù)，不必再深入討論。對于不可預(yù)見、不可承受的情況，應(yīng)當適用情事變更原則，使當事人之間的利益趨于平衡。而關(guān)于風險雖不可預(yù)見、但可以承受的情況，由于不符合構(gòu)成要件中的“重大變化”，也無法認定。討論的關(guān)鍵在于風險雖可預(yù)見、卻不能承受的情況。一個商業(yè)合同，多多少少都會具有投機性。比如，當事人雖預(yù)見到原材料價格的波動，卻無法承受其超常、反常而劇烈的變化，那么是否仍要排除情事變更原則的適用呢?顯然不是。這里的“可預(yù)見”需要做一個限縮解釋，將其定義為可預(yù)見、可承受的風險，而當超常、反常而劇烈的變故發(fā)生時，不應(yīng)將其視作可以預(yù)見的正常情況，在這種情況下，應(yīng)當適用情事變更原則加以解決�？傮w而言，在處理商業(yè)風險或是情事變更的情況下，應(yīng)以商業(yè)風險為常態(tài)，而把情事變更作為個案處理，以維護經(jīng)濟秩序，防止情事變更作為當事人的借口而被濫用。

　　五、結(jié)語

　　通過對上述案例的分析和理論研究，以商品房預(yù)售合同糾紛角度來看，滿足下列四個條件后，方可適用情事變更原則：第一，客觀存在的情事變更;第二，該情事應(yīng)發(fā)生在合同成立之后、且完全履行之前。在案例中，上海市第二中級人民法院就是因此判定該案不適用情事變更原則;第三，當事人對情事變更的發(fā)生不承擔責任;第四，情事變更的發(fā)生在合同簽訂時不能預(yù)見，但若繼續(xù)履行，又對當事人顯失公平。梁慧星先生曾經(jīng)建議將情事變更原則納入新的民法典中⑤，這是來自學(xué)界的聲音，也是今后我國立法的一個風向標。如今，民法典總則的編纂正在進行中，在未來的幾年內(nèi)，《民法典•合同編》也將出臺，這是將情事變更制度正式納入我國法律規(guī)定中的歷史機遇，而如何將其最恰當?shù)匾?guī)定于法律，將顯得至關(guān)重要。

　　參考文獻：

　　[1]梁慧星.合同法上的情事變更問題[J].法學(xué)研究，1988,(06).

　　[2]崔文星.論情事變更的適用[J].河北法學(xué)，2013，(04).

　　[3]韓世遠.情事變更若干問題研究[J].中外法學(xué)，2014，(03).

　　閱讀期刊：《中國司法》

　　本刊以馬列主義、毛澤東思想、鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的教育方針和“雙百方針”，理論聯(lián)系實際，開展教育科學(xué)研究和學(xué)科基礎(chǔ)理論研究，交流科技成果，促進學(xué)院教學(xué)、科研工作的發(fā)展，為教育改革和社會主義現(xiàn)代化建設(shè)做出貢獻。

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