摘要：隨著3S技術(shù)的不斷提高與完善，其在城市房產(chǎn)管理方面逐漸顯示出對龐大信息數(shù)據(jù)的高效管理能力和面向用戶便捷的決策支持能力。本文首先分析了3S技術(shù)在城市房地產(chǎn)管理中應(yīng)用的集成化、實時化、動態(tài)化和智能化的特點，在此基礎(chǔ)上，深入剖析了3S技術(shù)在城市房地產(chǎn)勘察規(guī)劃、城市房地產(chǎn)價格評估、城市房地產(chǎn)虛擬營銷和城市房地產(chǎn)綜合管理中的應(yīng)用潛力，認(rèn)為3S技術(shù)在城市房地產(chǎn)管理中的廣泛應(yīng)用對提高城市房地產(chǎn)管理水平具有重要意義。
　　
　　關(guān)鍵詞：3S技術(shù)；應(yīng)用；房地產(chǎn)；管理
　　
　　3S技術(shù)是遙感(RS，RemoteSensing)技術(shù)、全球定位系統(tǒng)(GPS，GlobePositionSystem)技術(shù)、地理信息系統(tǒng)(GIS，GeographicInformationSystem)技術(shù)的總稱。3S技術(shù)作為目前對地觀測系統(tǒng)中空間信息獲取、存貯管理、更新、分析和應(yīng)用的三大支撐技術(shù)，三者在空間信息管理上各具特色,均可獨立完成自身具有的功能，同時相互之間又有許多關(guān)聯(lián)，在解決問題的功能上各有優(yōu)點與不足。三者的結(jié)合與集成已成為空間科學(xué)的發(fā)展方向和必然趨勢。3S技術(shù)在城市房產(chǎn)管理方面逐漸顯示出其對龐大的信息數(shù)據(jù)的管理能力和面向用戶便捷的決策支持能力[1]。應(yīng)用3S技術(shù)建立完善的城市房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，不但可提高專業(yè)部門和用戶部門的工作效率和資金利用率,并可提供高質(zhì)量的運算、分析和查詢服務(wù),而且可以通過三維模擬系統(tǒng)輔助房地產(chǎn)品質(zhì)的客觀公正評價，合理定位房地產(chǎn)的營銷價位，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展，有著巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，具有很好的發(fā)展應(yīng)用前景。
　　1    3S技術(shù)在房地產(chǎn)管理中的應(yīng)用特點
　　3S技術(shù)為人類探測地球和分析環(huán)境提供了先進(jìn)有效的手段。3S技術(shù)各有特長：RS技術(shù)能夠快速獲取大面積的地表空間信息,但有些地物屬性又不可全面感知(如高程和經(jīng)緯度)；GPS可以迅速定位目標(biāo),但沒有地理屬性；GIS具有多種空間地理信息分析、評價和管理能力,但必須借助RS技術(shù)和GPS技術(shù)的空間地理信息獲取功能，因此它們的結(jié)合應(yīng)用是當(dāng)代信息科學(xué)發(fā)展的必然趨勢。
　　近年來,以法國SPOT5、美國QuickBird和IKONOS等為代表的高空間分辨率RS技術(shù)，空間分辨率可以達(dá)到0.3～2.5m，大大增強(qiáng)了RS技術(shù)在城市房地產(chǎn)管理中的空間信息獲取能力。差分GPS技術(shù)(空間地理定位精度優(yōu)于1.0m)可以對城市房地產(chǎn)宗地邊界等具有社會經(jīng)濟(jì)屬性的區(qū)塊位置進(jìn)行高精度的地理定位。GIS技術(shù)則可以利用其強(qiáng)大的空間分析功能在房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)位優(yōu)勢評價、規(guī)劃制圖、空間工程設(shè)計、小區(qū)物業(yè)管理等方面開展廣泛的應(yīng)用[2]。不斷發(fā)展完善高空間分辨率RS技術(shù)、差分GPS技術(shù)和GIS空間分析技術(shù)，將在城市房地產(chǎn)管理中呈現(xiàn)出集成化、實時化、動態(tài)化、智能化的應(yīng)用特點。
　　1.1集成化
　　傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)測量、設(shè)計表現(xiàn)為離散式、分離式的測、設(shè)、繪的過程,譬如野外測量就可以分為測角、量距、水準(zhǔn)等三大要素,而利用3S技術(shù)的勘測設(shè)計則是集成測繪技術(shù),表現(xiàn)為外業(yè)、內(nèi)業(yè)用圖一體化、集成化。專家預(yù)測，21世紀(jì)將出現(xiàn)超站儀,它將是全站儀、GPS、陀螺慣性測量系統(tǒng)的結(jié)合體，可以集成化地解決從地面到地下，全天候、高精度的空間測繪問題。
　　1.2實時化
　　經(jīng)典的房地產(chǎn)工程從規(guī)劃、勘測、設(shè)計到施工、運營是建立在對開發(fā)地塊地面觀測數(shù)據(jù)的后處理基礎(chǔ)上的，到獲得三維坐標(biāo)有一定的時間滯后。而3S技術(shù)可根據(jù)某些內(nèi)容的要求實時、快速地確定三維坐標(biāo)。
　　1.3動態(tài)化
　　3S技術(shù)依據(jù)其技術(shù)系統(tǒng),可以將城市房地產(chǎn)的相關(guān)信息(地形、地質(zhì)、區(qū)位、山水環(huán)境等)收集、分析、處理，在計算機(jī)上產(chǎn)生出數(shù)字地形、地質(zhì)及構(gòu)造的立體模型，直觀地展示城市房地產(chǎn)的三維模型，通過高精度RS技術(shù)不斷更新城市房地產(chǎn)空間信息，可以動態(tài)演示城市房地產(chǎn)開發(fā)立面模型。
　　1.4智能化
　　房地產(chǎn)工程的建設(shè)，過去只是定線、縱橫斷面、土石方計算。利用3S技術(shù)系統(tǒng)，可注重選線設(shè)計、定線測量、工程造價、施工組織、運營管理全方位解決問題，以智能化的特點對房地產(chǎn)工程管理進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計。
　　2    3S技術(shù)在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用
　　2.13S技術(shù)在房地產(chǎn)勘察規(guī)劃中的應(yīng)用
　　對于房地產(chǎn)項目,最初始也是最重要的工作就是對該項目的策劃和規(guī)劃。在房地產(chǎn)開發(fā)策劃方面，通過GIS技術(shù)的空間分析強(qiáng)大功能,策劃人員可以更好的對項目進(jìn)行分析。如采用GIS技術(shù)中的緩沖區(qū)分析,可以方便的得到房地產(chǎn)預(yù)開發(fā)地塊周邊不同距離范圍內(nèi)的人口數(shù)量、收入分布等數(shù)據(jù)，并且可以結(jié)合區(qū)域基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)來查詢項目周邊的醫(yī)院、學(xué)校、商場的各種服務(wù)設(shè)施的分布情況及其到達(dá)開發(fā)項目距離,以便酌情考慮應(yīng)該修建的配套設(shè)施,并且可以通過圖論等運籌學(xué)理論計算最佳的修建地點，使項目的策劃更加的科學(xué)和富有效率[3]。
　　在房地產(chǎn)開發(fā)勘察與規(guī)劃方面，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)勘測與規(guī)劃是依靠大量的工程技術(shù)人員在野外收集、調(diào)查、分析、處理預(yù)開發(fā)房地產(chǎn)地塊平縱斷面的數(shù)據(jù)。在地形復(fù)雜、勘測難度大的坡地、海岸、山區(qū)等地段,時間長、效率低、精度差。以RS技術(shù)及其集成技術(shù)為核心的3S技術(shù)系統(tǒng),則會在房地產(chǎn)開發(fā)工程的勘測設(shè)計中通過獲取開發(fā)區(qū)塊高空間分辨率的空間圖像信息,輔助GIS技術(shù)的空間分析制圖功能，推動房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計自動化,提高設(shè)計質(zhì)量。
　　2.23S技術(shù)在房地產(chǎn)估價系統(tǒng)中的應(yīng)用
　　GIS的空間分析功能如緩沖區(qū)分析、疊加分析、路徑分析等均可用于房地產(chǎn)評估。例如利用GIS的點、線、面緩沖區(qū)分析,獲得某房地產(chǎn)某一范圍內(nèi)的周邊信息，比如商業(yè)、學(xué)校、銀行、交通等服務(wù)配套信息，充分利用房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的空間特性,根據(jù)其對估價過程及結(jié)果的影響輔助估價師進(jìn)行分析；如分析某項目(如地鐵線路的規(guī)劃)對周圍房地產(chǎn)價格的影響，根據(jù)不同的影響范圍產(chǎn)生不同的緩沖區(qū)，通過分析緩沖區(qū)內(nèi)的價格變化情況，檢驗對房地產(chǎn)價格的影響程度。并可與周圍的地形圖、地籍圖、總體規(guī)劃圖、道路紅線圖、規(guī)劃的道路圖等專題圖進(jìn)行疊加分析，直觀地顯示出該房屋周圍的交通、規(guī)劃、道路等條件情況。此外，建好各種數(shù)據(jù)庫后通過空間疊加、提取等空間分析手段可制作各種專題圖，每一項影響房地產(chǎn)價格的因素都可作為一個專題圖層來管理，如估價房地產(chǎn)的分布圖、價格分布圖、估價時間分布圖等。
　　GIS平臺可以有效地實現(xiàn)空間信息的可視化，并與屬性信息緊密聯(lián)系，同時還可以利用專題圖將屬性信息直觀地表現(xiàn)出來，達(dá)到二維或三維的可視化表達(dá)。如以城市基準(zhǔn)地價為第三維實現(xiàn)地價三維表現(xiàn)，以專題圖形式達(dá)到各種可視化的統(tǒng)計分析等等。利用GIS對房地產(chǎn)評估信息進(jìn)行管理，可以實現(xiàn)空間圖形信息與屬性信息的一體化管理，建立空間與屬性的有機(jī)聯(lián)系，實現(xiàn)房地產(chǎn)估價過程中的信息支持和可視化表達(dá)。GIS可以有效地組織和管理房地產(chǎn)評估過程中涉及到大量統(tǒng)計、經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃、建筑、土地等實地調(diào)查和統(tǒng)計分析信息，解決估價信息種類多、數(shù)量大、來源廣、且格式不統(tǒng)一帶來的問題[4]。
　　2.33S技術(shù)在房地產(chǎn)銷售中的應(yīng)用
　　目前房地產(chǎn)交易系統(tǒng)中房地產(chǎn)分布位置圖形基本上都是采用二維方式，個別采用三維的也只是樣本房或小區(qū)環(huán)境的三維虛擬景觀瀏覽。二維方式雖然能夠展示房地產(chǎn)的相對位置,但其還不夠直觀,無法真實顯示所處的位置和周邊環(huán)境。3S技術(shù)可利用DEM和遙感影像數(shù)據(jù)構(gòu)建一個真實的三維地形場景，利用樓盤的外觀和室內(nèi)樣本圖構(gòu)架樓房模型,提供每個樓盤的價格、開發(fā)商等信息，建設(shè)一個城市的三維GIS系統(tǒng),就可對整個城市房地產(chǎn)交易進(jìn)行總體管理,為購房者提供一種實時交互的媒體,能全面、清晰和直觀地了解城市總體房地產(chǎn)情況,方便快捷地找到自己滿意的樓房。

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