隨著人們生活水平的提高，社會(huì)居民對(duì)社區(qū)的要求也越來(lái)越高了，很多社區(qū)都開(kāi)展了一些便民服務(wù)，雖然方便但是不一定價(jià)格低，這也是社區(qū)商業(yè)發(fā)展的一部分。本文是一篇城市管理論文范文，主要論述了社區(qū)商業(yè)規(guī)模規(guī)劃研究。
　　摘 要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)的快速發(fā)展，新建社區(qū)中的社區(qū)商業(yè)規(guī)劃也越來(lái)越受到開(kāi)發(fā)商的重視，其中社區(qū)商業(yè)規(guī)模如何合理確定一直是一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，本文在對(duì)社區(qū)商業(yè)規(guī)模研究時(shí)從定性和定量分析兩方面著手，在定性分析上通過(guò)比較影響社區(qū)商業(yè)規(guī)模的主要因素，得出不同社區(qū)商業(yè)輻射范圍不同，可分為外向型、偏外向型、內(nèi)向型且規(guī)模在同等條件下依次減小，定量分析上在傳統(tǒng)的千人指標(biāo)、千戶指標(biāo)的基礎(chǔ)上引入商圈理論得出相應(yīng)計(jì)算公式。從定性和定量?jī)煞矫鏋樯鐓^(qū)商業(yè)規(guī)模合理確定提供參考依據(jù)。

　　關(guān)鍵詞：社區(qū)商業(yè),規(guī)模,定性分析,商圈理論,定量計(jì)算

　　Community commercial scale planning studies

　　Li Shuai-tao Ma Zhi-li

　　(Construction Management and Real Estate， Chongqing University， Chongqing 400000)

　　Abstract： With the rapid development of China's real estate， the new community community business planning is also gaining attention of developers， including how to reasonably determine commercial scale community has been a key issue， this article on the community commercial scale qualitative study and quantitative analysis of two aspects， the qualitative analysis on a commercial scale by comparing the affected communities of the main factors， arrived at a different community business scope of radiation can be divided into export-oriented， partial outward， inward and the scale is successively reduced under the same conditions small， quantitative analysis of thousands of people in the traditional indicators， one thousand indicators based on the introduction draw the appropriate district theoretical formulas. From the qualitative and quantitative aspects of the community to provide reasonable assurance that a commercial scale reference.

　　Keywords： Community trade; Scale; qualitative analysis; district theory; quantitative calculation

　　1.社區(qū)商業(yè)的概念

　　社區(qū)商業(yè)所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，這些服務(wù)具有經(jīng)常性、便利性，但不一定價(jià)格低廉的特點(diǎn)。社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個(gè)組成部分， 在規(guī)模大小、提供的商品種類、服務(wù)的商圈范圍等方面它遠(yuǎn)低于城市中心區(qū)商業(yè)和城市區(qū)域型商業(yè)。但社區(qū)商業(yè)立足點(diǎn)是全面迎合本社區(qū)與社區(qū)周邊消費(fèi)者日常需求，體現(xiàn)就近方便、價(jià)廉物美、服務(wù)多樣的商業(yè)特征， 具備購(gòu)物、修理服務(wù)、餐飲服務(wù)、綜合服務(wù)四項(xiàng)基本功能。因此社區(qū)商業(yè)具有穩(wěn)定的市場(chǎng)基礎(chǔ)，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發(fā)展。

　　2.我國(guó)社區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與存在的問(wèn)題

　　我國(guó)的社區(qū)商業(yè)還處于起步階段，社區(qū)商業(yè)主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。20世紀(jì)80年代末90年代初，隨著城市面積的不斷擴(kuò)大，區(qū)域商業(yè)中心已經(jīng)距離一些新興的居住社區(qū)越來(lái)越遠(yuǎn)，于是由一些零散的以滿足社區(qū)及周邊居民日常生活所需的底層住宅改造的底層商鋪則應(yīng)運(yùn)而生。進(jìn)入新世紀(jì)社區(qū)商業(yè)開(kāi)始迅猛發(fā)展，隨著新建住宅地域的郊區(qū)化，相配套的社區(qū)商業(yè)也開(kāi)始越發(fā)成熟起來(lái)，不同形式的社區(qū)商業(yè)相繼出現(xiàn)，如街鋪型，社區(qū)購(gòu)物中心型，社區(qū)商業(yè)街型等不同的社區(qū)商業(yè)模式，但是隨之也出現(xiàn)了一些問(wèn)題，其中一個(gè)亟待研究的就是社區(qū)規(guī)模大小的規(guī)劃不合理，規(guī)模偏大導(dǎo)致空置率升高造成資源浪費(fèi)，規(guī)模偏小又不能滿足社區(qū)居民的基本需求，因此對(duì)現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)規(guī)模進(jìn)行研究提出一些可以指導(dǎo)實(shí)踐操作的理論依據(jù)就顯得很有必要。

　　3.影響社區(qū)商業(yè)規(guī)模的因素

　　3.1社區(qū)人口數(shù)量、消費(fèi)群體構(gòu)成對(duì)規(guī)模的影響

　　社區(qū)規(guī)模大人口多需要消費(fèi)的人數(shù)就大，則需要提供的消費(fèi)品就多，商業(yè)規(guī)模自然也就大，反之則商業(yè)規(guī)模小，社區(qū)的消費(fèi)群體構(gòu)成分為消費(fèi)能力、消費(fèi)者年齡組成等。居住社區(qū)內(nèi)的消費(fèi)者收入高，那么其消費(fèi)能力自然就大，同時(shí)相對(duì)于收入低的消費(fèi)群體來(lái)說(shuō)，高收入群體消費(fèi)的對(duì)象更偏重是娛樂(lè)、休閑、體驗(yàn)，追求產(chǎn)品的品牌、質(zhì)量，而低收入群體則更偏重日常生活中吃、穿、用等的生活必需品，追求的是物質(zhì)的廉價(jià)、實(shí)用。另外不同的消費(fèi)者年齡結(jié)構(gòu)的消費(fèi)習(xí)慣，消費(fèi)心理都會(huì)有差異，這也會(huì)對(duì)商業(yè)規(guī)模產(chǎn)生影響，年輕人為主的居住社區(qū)，消費(fèi)習(xí)慣更注重，追求產(chǎn)品時(shí)尚個(gè)性，注重產(chǎn)品外表形象，愛(ài)攀比，消費(fèi)時(shí)易沖動(dòng)消費(fèi)，老年人消費(fèi)時(shí)則更理性，喜歡反復(fù)比較，另外老年人由于身體原因更注重保健品，食品，藥品的的品質(zhì)，不同的消費(fèi)習(xí)慣導(dǎo)致商業(yè)業(yè)態(tài)形式的不同，這也會(huì)間接影響商業(yè)規(guī)模的不同。 　　3.2周邊商業(yè)氛圍對(duì)規(guī)模的影響

　　周邊商業(yè)氛圍的不同無(wú)疑會(huì)對(duì)本社區(qū)商業(yè)影響巨大，如周邊已有成熟的商圈或大型品牌超市都會(huì)削弱本社區(qū)商業(yè)影響力，降低社區(qū)商業(yè)規(guī)模的預(yù)設(shè)值，如社區(qū)遠(yuǎn)離城市區(qū)域較成熟的商圈范圍，則應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注本社區(qū)周圍是否有大型的品牌超市，特別是社區(qū)周圍1.5公里范圍內(nèi)的超市情況，因?yàn)楦鶕?jù)有關(guān)研究結(jié)果，一個(gè)大型品牌主力超市可以支撐其他業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積是其2倍的商業(yè)，因此社區(qū)周邊商業(yè)氛圍的不同會(huì)很大程度上影響本社區(qū)商業(yè)規(guī)模的確定。

　　3.3社區(qū)周邊交通狀況對(duì)規(guī)模的影響

　　社區(qū)周邊交通狀況影響到人們的出行、聚集會(huì)直接影響到社區(qū)商業(yè)的人流量，因此良好的交通狀況對(duì)社區(qū)規(guī)模有這至關(guān)重要的影響，那么怎么判斷交通狀況的優(yōu)劣呢，總結(jié)以往各種資料，筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量，首先交通的易達(dá)型這要求社區(qū)周邊道路連通良好，社區(qū)商業(yè)周邊有主要交通干道并且距離適宜，社區(qū)內(nèi)部交通快捷，本社區(qū)居民最好步行5分鐘之內(nèi)可以到達(dá)，周邊社區(qū)居民15分鐘之內(nèi)可以到達(dá)。其次是社區(qū)商業(yè)周邊最近公交站點(diǎn)和公交線路數(shù)量，充足的公交車線路資源能為社區(qū)商業(yè)提供人流聚集于集散的條件，可以給社區(qū)商業(yè)帶來(lái)足夠多的人流量，再有就是社區(qū)商業(yè)可以對(duì)主要道路做充分的展示面，這對(duì)社區(qū)商業(yè)的臨街商業(yè)價(jià)值的提升至關(guān)重要。

　　3.4區(qū)域規(guī)劃對(duì)社區(qū)規(guī)模的影響

　　區(qū)域規(guī)劃主要是看政府對(duì)社區(qū)所在區(qū)域未來(lái)的整體規(guī)劃，如社區(qū)周邊未來(lái)是否會(huì)出現(xiàn)區(qū)域型的新型商圈，社區(qū)周邊未來(lái)是否有大型新型社區(qū)出現(xiàn)，未來(lái)社區(qū)所在區(qū)域的人口數(shù)量增長(zhǎng)情況、產(chǎn)業(yè)配套情況、交通改造變化情況對(duì)本社區(qū)商業(yè)規(guī)模的確定都會(huì)產(chǎn)生影響，如未來(lái)社區(qū)所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)看好，人口數(shù)量穩(wěn)定增加且未來(lái)不會(huì)出現(xiàn)和本社區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的新商圈或新社區(qū)商業(yè)，那么社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定時(shí)可以適當(dāng)增加其規(guī)模，以便為未來(lái)社區(qū)商業(yè)的不斷成熟，未來(lái)需求量增大做出適當(dāng)?shù)念A(yù)留體量，反之則應(yīng)該適當(dāng)減少社區(qū)規(guī)模體量。

　　4.社區(qū)商業(yè)規(guī)模定性分析

　　依據(jù)上面對(duì)影響社區(qū)商業(yè)規(guī)模的各種因素分析后可以看到，不同條件的社區(qū)商業(yè)輻射范圍是不一樣的，我們依據(jù)社區(qū)商業(yè)輻射范圍的大小可將社區(qū)商業(yè)分為外向型、偏外向型、內(nèi)向型三種類型的社區(qū)商業(yè)。同等條件下社區(qū)商業(yè)規(guī)模外向型>偏外向型>內(nèi)向型。

　　4.1外向型社區(qū)商業(yè)

　　外向型社區(qū)商業(yè)體量較大，它的經(jīng)營(yíng)對(duì)象不僅是本社區(qū)需要消費(fèi)的居民而且也包括周邊部分社區(qū)的居民，外向型社區(qū)商業(yè)應(yīng)該具備以下條件，社區(qū)商業(yè)輻射范圍內(nèi)的常駐人口數(shù)量10萬(wàn)以上且社區(qū)商業(yè)周邊1.5公里范圍內(nèi)無(wú)區(qū)域型核心商圈或者大型品牌超市，區(qū)域周邊交通狀況良好，公交站點(diǎn)和線路數(shù)量多且距離較近，由主要交通干道經(jīng)過(guò)社區(qū)，社區(qū)商業(yè)面向主要交通干道有足夠的展示面，另外社區(qū)區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r良好，未來(lái)沒(méi)有潛在的能與本社區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的新建商業(yè)。

　　4.2偏外向型社區(qū)商業(yè)

　　偏外向型社區(qū)商業(yè)主要服務(wù)本社區(qū)居民同時(shí)也兼顧周邊距離較近的其他社區(qū)居民，偏外向型需具備以下條件，社區(qū)商業(yè)輻射范圍內(nèi)的常住人口小于10萬(wàn)，有主要交通干道經(jīng)過(guò)社區(qū)但是展示面不是很充分，公交線路資源一般，區(qū)域商業(yè)氛圍不濃或者社區(qū)周邊1.5公里范圍內(nèi)有主要競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)，區(qū)域發(fā)展?jié)摿σ话�，偏外向型商業(yè)的由于輻射消費(fèi)人群的范圍小于外向型因此同等條件下其規(guī)模體量也小于外向型社區(qū)商業(yè)。

　　4.3內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)

　　內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)雖然客觀上也會(huì)有其他社區(qū)居民前來(lái)消費(fèi)，但是是基本上只考慮滿足本社區(qū)消費(fèi)群的商業(yè)類型，通常情況下，定位為內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)有可能是1.5公里半徑范圍內(nèi)有大型品牌超市或者同類型商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較激烈，交通狀況不佳且沒(méi)有面向主干道的較好展示面，區(qū)域內(nèi)未來(lái)發(fā)展前景不佳，這些因素導(dǎo)致了支撐社區(qū)商業(yè)的有效消費(fèi)群人數(shù)不足，所以造成內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)在同等條件下其規(guī)模小于外向型和偏外向型社區(qū)商業(yè)。

　　5.社區(qū)商業(yè)規(guī)模的定量計(jì)算

　　5.1傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)規(guī)模計(jì)算方法

　　我國(guó)傳統(tǒng)定量計(jì)算社區(qū)商業(yè)規(guī)模的方法主要是千人指標(biāo)法和千戶指標(biāo)法。千人指標(biāo)，即每千居民擁有的各項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施的建筑面積。千戶指標(biāo)法，千戶指標(biāo)，即每千戶居民家庭擁有的各項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施網(wǎng)點(diǎn)的建筑面積。千人指標(biāo)、千戶指標(biāo)是在改革開(kāi)放前計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代產(chǎn)生的，那時(shí)我國(guó)住房實(shí)行的是福利分配制度，同一社區(qū)的居民基本都是同一單位的員工，社區(qū)居民需求存在相當(dāng)程度的均質(zhì)性，因此雖然千人指標(biāo)和千戶指標(biāo)計(jì)算簡(jiǎn)單，但是在現(xiàn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下有其局限和不足的地方。

　　5.2基于商圈理論的社區(qū)商業(yè)規(guī)模計(jì)算方法

　　商圈是指在一定經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)，以商場(chǎng)或商業(yè)區(qū)為中心，向周圍擴(kuò)展形成輻射力量，對(duì)顧客吸引所形成的一定范圍或區(qū)域，商圈根據(jù)其在一定經(jīng)濟(jì)區(qū)域中的地位，可以區(qū)分為核心商圈、次級(jí)商圈和邊緣商圈，引用到社區(qū)商業(yè)中我們以社區(qū)商業(yè)零售店為中心展開(kāi)形成3個(gè)同心圓，據(jù)相關(guān)研究發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者中55%―70%的人都來(lái)自核心商圈，1 2%―25%的顧客來(lái)自次級(jí)商圈，剩余部分顧客來(lái)自邊緣商圈。我們可以根據(jù)這一理論得出計(jì)算社區(qū)商業(yè)規(guī)模的計(jì)算公式如下：

　　其中：

　　a.社區(qū)商業(yè)核心商圈內(nèi)居民數(shù);

　　b.社區(qū)商業(yè)次級(jí)商圈內(nèi)居民數(shù);

　　c.社區(qū)商業(yè)平均每月光顧的流動(dòng)人口;

　　q.每位居民在社區(qū)商業(yè)消費(fèi)每月平均支出;S.社區(qū)商業(yè)中心的營(yíng)業(yè)面積;

　　X.城市中該類型社區(qū)商業(yè)中心每月平均每平方米的營(yíng)業(yè)額;

　　q’.每位流動(dòng)人口平均消費(fèi)額;

　　修正系數(shù)，通過(guò)調(diào)研確定。

　　由于商圈理論誕生在西方，而西方國(guó)家在社會(huì)制度，消費(fèi)習(xí)慣，經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度等條件都與我國(guó)有所不同所以該計(jì)算公式也有一定的局限性，計(jì)算結(jié)果與實(shí)際會(huì)有誤差，因此該公式可用來(lái)作為確定社區(qū)商業(yè)規(guī)模時(shí)的一個(gè)參考。

　　5.結(jié)束語(yǔ)

　　本文在對(duì)社區(qū)商業(yè)規(guī)模進(jìn)行分析時(shí)從定性和定量?jī)蓚�(gè)方面著手，定性分析時(shí)通過(guò)分析影響社區(qū)商業(yè)規(guī)模的各種因素得出根據(jù)社區(qū)商業(yè)輻射范圍不同可分為外向型、偏外向型、內(nèi)向型三種形式，且在同等條件下規(guī)模大小依次是外向型>偏外向型>內(nèi)向型，定量計(jì)算上在傳統(tǒng)的千人指標(biāo)與千戶指標(biāo)的基礎(chǔ)上引用商圈理論得出計(jì)算公式，為社區(qū)商業(yè)規(guī)模的前期規(guī)劃提供定性和定量?jī)煞矫娴膮⒖家罁?jù)，由于社區(qū)商業(yè)規(guī)模在不同實(shí)際條件下影響因素各不相同，所以本文的分析只可以作為實(shí)際操作中一個(gè)參考。

　　參考文獻(xiàn)

　　[1] 劉鵬.社區(qū)商業(yè)的理論與模式[J].城市問(wèn)題，2003.(2)：40-41.

　　[2] 秦文綱.社區(qū)商業(yè)發(fā)展探索[J].江蘇商論，2002.(3)：23-25.

　　[3] 喻穎正.社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)指南.廣州：暨南大學(xué)出版社，2005.

　　[4] 王曉玉.國(guó)外社區(qū)商業(yè)發(fā)展的理論.上海經(jīng)濟(jì)研究，2002.11.

　　[5] 宋春光、劉江濤.中國(guó)社區(qū)商業(yè)化發(fā)展的路徑分析，2008.1.
　　城市管理論文發(fā)表期刊推薦《城市質(zhì)量監(jiān)督》辦刊宗旨：堅(jiān)持以質(zhì)量，質(zhì)鑒為中心，標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)量為基礎(chǔ);堅(jiān)持緊貼經(jīng)濟(jì)，緊貼生活，緊貼市場(chǎng);堅(jiān)持面向社會(huì)、，面向城鄉(xiāng)，面向質(zhì)監(jiān)，面向企業(yè)，面向消費(fèi)者用戶;堅(jiān)持為經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)，為質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督服務(wù)，為企業(yè)服務(wù)，為消費(fèi)者用戶服務(wù)，為廣大群眾服務(wù)。

---

轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明來(lái)自：http://www.jinnzone.com/chengshiguanlilw/55496.html