淺析經(jīng)濟(jì)適用住房政策存在的問(wèn)題及完善對(duì)策

　　于婕

　　(河北省水利工程局房地產(chǎn)建設(shè)管理部050021)

　　摘要：經(jīng)濟(jì)適用住房作為現(xiàn)階段解決城市中低收入階層的住房問(wèn)題的重要渠道之一，其制度的建立與實(shí)施是我國(guó)深化城鎮(zhèn)住房制度改革的重要措施，對(duì)保持社會(huì)穩(wěn)定、促進(jìn)社會(huì)公平和國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有重要的影響。然而，經(jīng)濟(jì)適用房在發(fā)揮積極作用的同時(shí)，也出現(xiàn)了供求矛盾突出、“經(jīng)濟(jì)性、適用性”不到位、銷(xiāo)售對(duì)象難以控制等一系列問(wèn)題。本文在分析這些問(wèn)題產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房政策的完善提出個(gè)人建議。

　　關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用住房完善制度

　　1經(jīng)濟(jì)適用住房政策存在的問(wèn)題

　　1.1供求差異突出

　　(1)經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量不足

　　目前全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量都處于供不應(yīng)求的狀況，根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，經(jīng)濟(jì)適用住房需求主要集中在三類(lèi)人群：

　　一是住房困難戶和無(wú)房戶的住房需求;

　　二是每年新增組建家庭人口，基本都屬于參加工作不久的中低收入者;

　　三是國(guó)有大中型企業(yè)的大量產(chǎn)業(yè)工人，由于企業(yè)的普遍不景氣，收入較低，住房困難一直得不到解決。

　　(2)經(jīng)濟(jì)適用房用地難以落實(shí)

　　經(jīng)濟(jì)適用房用地難以落實(shí)的原因，從客觀因素分析，一方面，隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，建設(shè)項(xiàng)目用地日益增多，城區(qū)可供開(kāi)發(fā)的土地越來(lái)越少。另一方面，經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)用地受成本制約，征地難度大、時(shí)間長(zhǎng)，從而導(dǎo)致其開(kāi)發(fā)用地的落實(shí)難度越來(lái)越大。且目前可提供經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地均處于偏遠(yuǎn)的城市邊緣地帶，交通及配套設(shè)施均不完善，既增加了購(gòu)買(mǎi)者的居住成本，也加大了政府提供配套公共設(shè)施的投入成本。從主觀因素分析，經(jīng)濟(jì)適用房用地是無(wú)償劃撥的，免收土地出讓金，而土地出讓金恰恰又是地方政府收入的重要來(lái)源之一，因此，在地方財(cái)力較為緊張的情況下，土地供應(yīng)不樂(lè)意向經(jīng)濟(jì)適用房?jī)A斜也就在所難免。

　　1.2經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題

　　(1)經(jīng)濟(jì)適用房戶型面積失控

　　經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)應(yīng)以“經(jīng)濟(jì)”與“適用”為原則，其使用功能滿足居民的基本生活即可。按照國(guó)家《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房要嚴(yán)格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。

　　但實(shí)際情況并不是這樣，對(duì)一些正在銷(xiāo)售的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目調(diào)查發(fā)現(xiàn)，超過(guò)100平方米的大戶型不在少數(shù)，甚至120平方米以上的豪華戶型也在建設(shè)。這己經(jīng)大大超出中低收入家庭的購(gòu)買(mǎi)能力，事實(shí)上將一些最需要經(jīng)濟(jì)適用房的低收入群體擋在了門(mén)外。

　　(2)經(jīng)濟(jì)適用房“不經(jīng)濟(jì)”

　　石家莊市2006年的安苑一期經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的價(jià)格僅為2088元，而2009年的價(jià)格相比高了不少。安苑小區(qū)和南嶺小區(qū)兩處的3188套經(jīng)濟(jì)適用房，位置都位于石家莊市南二環(huán)以外。其中，安苑小區(qū)B區(qū)C區(qū)均價(jià)分別為每平方米2680元和2836元，產(chǎn)權(quán)為70%，地下室銷(xiāo)售價(jià)格每建筑平方米1100元;全部產(chǎn)權(quán)分別是3828.57元、4051.42元每平米。南嶺小區(qū)一期70%產(chǎn)權(quán)均價(jià)為每平方米2370元。對(duì)于這兩處經(jīng)適房的價(jià)格，許多申購(gòu)者普遍認(rèn)為與同地段其他商品房?jī)r(jià)格相比，價(jià)格并不低。2008年石家莊市市區(qū)人均可支配收入為15061.50元，申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭人均收入低于上年度人均可支配收入0.8倍，即12048元以下。按3口之家的家庭結(jié)構(gòu)來(lái)計(jì)算，房?jī)r(jià)收入比大于公認(rèn)可接受的3～6的合理比值，更不用說(shuō)一些偏低收入家庭和低收入家庭了。相對(duì)于居民的購(gòu)買(mǎi)力，經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格還是偏高。

　　(3)經(jīng)濟(jì)適用房“不適用”

　　經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目容積率過(guò)高，采光差，人多電梯少，交通、生活、教育和醫(yī)療設(shè)施未能及時(shí)跟上，一點(diǎn)都不適用。經(jīng)濟(jì)適用房戶內(nèi)空間、平面設(shè)計(jì)不緊湊、功能不實(shí)用、布局不合理，不考慮居住者的安全、舒適、方便、健康等因素;不注重科學(xué)技術(shù)應(yīng)用，如中空玻璃、太陽(yáng)能熱水器等節(jié)能技術(shù)的應(yīng)用。經(jīng)濟(jì)適用房檔次應(yīng)該是以“實(shí)用、適用”為主，既要滿足廣大人民群眾目前的生活需要，并考慮日后生活水平的提高，建筑設(shè)計(jì)要滿足新的需求，同時(shí)又要考慮中低收入階層的承受能力。

　　1.3經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售對(duì)象的界定問(wèn)題

　　按照《石家莊市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，符合下列條件的家庭可以購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房:首先是具有石家莊市區(qū)常住戶口;其次是人均住房建筑面積在15平方米以下，且家庭住房總建筑面積在50平方米以下;還必須符合石家莊市低收入家庭界定標(biāo)準(zhǔn)，即：家庭人均收入低于市區(qū)上年度人均可支配收入0.8倍。

　　但是，在實(shí)際操作中卻存在著許多問(wèn)題。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的突出問(wèn)題之一就是個(gè)人收入不清，“灰色收入”、隱性就業(yè)的現(xiàn)實(shí)存在，使得僅憑工資表的數(shù)字或者失業(yè)、下崗證明等證明材料無(wú)法完全準(zhǔn)確地把握民眾的實(shí)際個(gè)人收入，信息的不透明必然造成分配的不公平，部分中高收入者混水摸魚(yú)也就在所難免，困擾經(jīng)濟(jì)適用房的尋租問(wèn)題和信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題也難以解決。

　　2石家莊市經(jīng)濟(jì)適用房存在問(wèn)題分析

　　2.1問(wèn)題產(chǎn)生的原因

　　石家莊市經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題，主要是由于以下幾點(diǎn)原因造成的：

　　(1)制度本身不完善

　　政策本身存在助長(zhǎng)大面積、高價(jià)位的因素。經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)質(zhì)是政府將土地出讓金和部分稅費(fèi)作為補(bǔ)助發(fā)放給中低收入家庭，資助中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)住房。許多購(gòu)房者并不僅是為了解決住房問(wèn)題，鉆國(guó)家政策空子，把購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)成了優(yōu)秀的投資項(xiàng)目，促使經(jīng)濟(jì)適用房偏離經(jīng)濟(jì)、適用的原則。

　　(2)開(kāi)發(fā)商追求最大利益

　　經(jīng)濟(jì)適用房具有社會(huì)保障性質(zhì)，通過(guò)市場(chǎng)模式來(lái)完成。即政府無(wú)償提供土地、減免部分稅費(fèi)，由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)，但政府控制利潤(rùn)。從開(kāi)發(fā)商角度看，追求最大利潤(rùn)是企業(yè)的根本利益，開(kāi)發(fā)商之所以愿意開(kāi)發(fā)這種微利的房地產(chǎn)，主要原因有四點(diǎn):①政府大力扶持，提供多種優(yōu)惠政策;②獲得土地較容易，不需投入過(guò)多人力、精力、財(cái)力;③沒(méi)有土地出讓金，項(xiàng)目總投資相對(duì)少;④經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格相對(duì)低，市場(chǎng)穩(wěn)定。但是經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講也存在不利的因素:①經(jīng)濟(jì)適用房利潤(rùn)相對(duì)低;②和投資其他房地產(chǎn)一樣，開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房也存在銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。由于中低收入界定模糊，加之限購(gòu)制度不完善，導(dǎo)致高收入者大量涌進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)，造成大面積、高價(jià)位的經(jīng)濟(jì)適用房需求旺盛，而大面積、高價(jià)位的經(jīng)濟(jì)使用房又給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)更大利潤(rùn)。因此，促使開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房越來(lái)越偏離政策的初衷。

　　(3)政策不落實(shí)，政府監(jiān)管不到位

　　經(jīng)濟(jì)適用房政策的核心是解決約70%～80%城鎮(zhèn)中低收入居民的住房問(wèn)題，要讓這一政策落實(shí)，必須對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)建立一整套規(guī)范的管理機(jī)制。但實(shí)際上，目前有的地方管理不夠規(guī)范，監(jiān)控力度也不夠。按照規(guī)定，政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的監(jiān)管成本存在于經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)建設(shè)、定價(jià)、公示、交易和售后管理等各個(gè)環(huán)節(jié)。這不但偏離了政府的正常職能，而且過(guò)高的監(jiān)管成本直接導(dǎo)致了政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房監(jiān)管的缺位，一些開(kāi)發(fā)商利用經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)監(jiān)管缺失，以經(jīng)濟(jì)適用房政策得地，以純粹商品房性質(zhì)開(kāi)發(fā)出售，也有少數(shù)開(kāi)發(fā)商通過(guò)偷工減料來(lái)變相地提高他們的投資回報(bào)率。國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適房建設(shè)的優(yōu)惠落到“低進(jìn)高出”的開(kāi)發(fā)商手上，使政府減少的稅收轉(zhuǎn)化成開(kāi)發(fā)商的高額利潤(rùn)。

　　2.2石家莊市經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展的對(duì)策

　　(1)提高認(rèn)識(shí)，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房

　　目前石家莊市經(jīng)濟(jì)適用住房本身就不能滿足市場(chǎng)需求，很多中低收入者住房條件極差。必須大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度。

　　(2)公布居民收入線，制定住房標(biāo)準(zhǔn)

　　一是每年都劃分居民收入線，并且每年公布一次，這樣就會(huì)在廣大群眾的監(jiān)督下把居民收入線逐步劃分準(zhǔn)確，就可以嚴(yán)格地、比較合理地控制經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對(duì)象。二是根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民收入水平，以及上地供應(yīng)狀況。制定科學(xué)、合理、符合實(shí)際的經(jīng)濟(jì)適用房面積和造價(jià)控制指標(biāo)，目前在這方面的標(biāo)準(zhǔn)還不夠完善。

　　(3)完善收入申報(bào)制度，嚴(yán)格身份審查

　　在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，居民定期申報(bào)收入己成制度，虛報(bào)、瞞報(bào)者一經(jīng)發(fā)現(xiàn)就將受到嚴(yán)厲懲罰。而目前我國(guó)的居民收入申報(bào)制度還沒(méi)有全面展開(kāi)，仍是一項(xiàng)薄弱環(huán)節(jié)。因此，必須緊抓不放松，堅(jiān)持不懈，并完善法規(guī)，建立相應(yīng)的懲罰制度。只有清晰購(gòu)房者門(mén)檻，嚴(yán)格把關(guān)，認(rèn)真執(zhí)行身份資格認(rèn)證制度，才能確實(shí)保障中低收入者進(jìn)入市場(chǎng)。目前雖然實(shí)行的公示制度，但公示的結(jié)果并不關(guān)系其他人的利益，因此成效并不明顯。

　　(4)引導(dǎo)需求，樹(shù)立正確的消費(fèi)觀念

　　近年來(lái)，一方面我國(guó)城市住房仍然緊張，另一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，但小面積、低價(jià)位的樓盤(pán)較少。不能盲目責(zé)備開(kāi)發(fā)商，關(guān)鍵在于市場(chǎng)需求導(dǎo)向。因此，政府應(yīng)該開(kāi)展廣泛的宣傳活動(dòng)，教育居民樹(shù)立正確的住房消費(fèi)觀，積極開(kāi)展二級(jí)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)住房梯度消費(fèi)。

　　(5)延緩新建經(jīng)濟(jì)適用房上市，遏制投機(jī)

　　住房具有消費(fèi)和投資兩種功能。但對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房而言，消費(fèi)占主導(dǎo)地位。中低收入者購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，主要目的是解決居住問(wèn)題，一般短期內(nèi)不會(huì)出售。但許多高收入者帶著投資動(dòng)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)，甚至出現(xiàn)了一家多房現(xiàn)象，擾亂市場(chǎng)秩序。因此，政府采取延緩新建經(jīng)濟(jì)適用房上市政策，同時(shí)合理確定補(bǔ)交土地出讓金遏制投機(jī)行為阻止高收入者進(jìn)入市場(chǎng)。

　　(6)開(kāi)放二級(jí)市場(chǎng)，擴(kuò)大房源

　　目前人們將經(jīng)濟(jì)適用房局限于新建房，這種認(rèn)識(shí)不全面。在房改過(guò)程中，包括購(gòu)買(mǎi)公房、安居工程房、集資建房等都不同程度上享受政策優(yōu)惠，應(yīng)該也屬于經(jīng)濟(jì)適用房。要擴(kuò)大房源，搞活經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)，必須開(kāi)放二級(jí)市場(chǎng)。同時(shí)制定相應(yīng)政策，保證中低收入家庭在購(gòu)買(mǎi)二手經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，同樣享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策，如減免土地出讓金及有關(guān)稅費(fèi)等。

　　(7)加強(qiáng)監(jiān)管，合理設(shè)計(jì)，科學(xué)估價(jià)

　　一是嚴(yán)格按照國(guó)家關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的界定和規(guī)定，結(jié)合實(shí)際情況，進(jìn)行房型、價(jià)格的監(jiān)控，要求必須低于當(dāng)?shù)仄骄�房�(jī)r(jià)，以防開(kāi)發(fā)商“偷梁換柱”。如果開(kāi)發(fā)商違背國(guó)家相關(guān)政策規(guī)定，應(yīng)解除開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)資格。二是努力提高經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工水平，在住房空間布局、功能、配套設(shè)施、人文環(huán)境上下功夫，力爭(zhēng)“經(jīng)濟(jì)合理，面積適當(dāng)，質(zhì)量?jī)?yōu)良，布局合理，環(huán)境優(yōu)美，住得舒適”。三是規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格審定制度，調(diào)控經(jīng)濟(jì)適用房售價(jià)，實(shí)行房?jī)r(jià)公開(kāi)評(píng)價(jià)，增加調(diào)控的透明度和科學(xué)性，將房?jī)r(jià)真正控制在一定范圍內(nèi)。

　　(8)整頓秩序，清理經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)

　　為使經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)真正實(shí)現(xiàn)“經(jīng)濟(jì)”和“適用”，政府調(diào)控的關(guān)鍵還得從源頭上抓。一是結(jié)合國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行清查，把市場(chǎng)上不同經(jīng)濟(jì)性質(zhì)(政策)房屋供求運(yùn)行分類(lèi)歸位，然后多管齊下進(jìn)行整頓，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。二是由主管部門(mén)拿出處理辦法，己經(jīng)建成的經(jīng)濟(jì)適用房嚴(yán)格按照其建筑性質(zhì)的價(jià)格銷(xiāo)售;如果還按高價(jià)格銷(xiāo)售，就改變其性質(zhì)，按照非經(jīng)濟(jì)適用房待遇補(bǔ)償差價(jià);正在建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房或調(diào)整設(shè)計(jì)，或更改性質(zhì)，以保障經(jīng)濟(jì)適用房的真實(shí)性。

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