2010年10月11日，我省下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整我省房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》，規(guī)定對(duì)個(gè)人購買的家庭唯一普通住房，可享受契稅優(yōu)惠政策。但是在執(zhí)行過程中也遇到了或多或少的困難，本文是一篇政法論文范文，主要論述了唯一住房的執(zhí)行思路與操作模式。
　　論文摘要 唯一住房問題，加劇了法院的“執(zhí)行難”， 影響了司法的公信與權(quán)威。本文擬從探究其認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)與程序出發(fā)，探索其操作模式與配套制度，以期進(jìn)一步破解唯一住房執(zhí)行難問題。

　　論文關(guān)鍵詞 唯一住房,執(zhí)行思路,操作模式

　　厘清認(rèn)定被執(zhí)行人唯一住房的標(biāo)準(zhǔn)與程序，是從理論和程序上澄清實(shí)務(wù)界對(duì)最高人民法院2005年1月1日頒布施行的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《查封規(guī)定》)，的誤解，為執(zhí)行實(shí)踐提供處理唯一住房的理論依據(jù)。

　　一、各地法院解決唯一住房問題的嘗試

　　解決唯一住房問題的根本之策和必由之路，是切實(shí)可行的執(zhí)行操作模式以及可供強(qiáng)制搬遷的房源。為解決此問題，各地法院進(jìn)行了許多實(shí)踐探索與嘗試。

　　上海閔行區(qū)法院提出將廉租房引入解決“被執(zhí)行人唯一住房執(zhí)行困難”的方案，即：在執(zhí)行程序中，先由法院依法對(duì)涉案房屋進(jìn)行法律性質(zhì)判斷，如滿足“被執(zhí)行人唯一住房”的標(biāo)準(zhǔn)，則引入廉租房評(píng)價(jià)體系對(duì)強(qiáng)制執(zhí)行完畢后被執(zhí)行人的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行預(yù)估，若滿足廉租房的承租條件，則法院可以考慮通過廉租房來保障被執(zhí)行人的基本居住權(quán)，從而對(duì)其“唯一住房”采取強(qiáng)制執(zhí)行措施。

　　浙江嵊州法院采取了從拍賣房款中提取安置費(fèi)的形式，主要做法是：組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商，簽訂房屋騰退以及拍賣款項(xiàng)分配協(xié)議，在房屋拍賣后提取一定比例價(jià)款的安置費(fèi)作為被執(zhí)行人必要的生活費(fèi)用。安置費(fèi)一般控制在10萬元左右，對(duì)于生活確實(shí)困難的被執(zhí)行人，可酌情適當(dāng)提高安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)多次做工作仍不配合法院執(zhí)行的被執(zhí)行人，按照法律規(guī)定，依法強(qiáng)制騰退拍賣。

　　還有人提出“由城市回農(nóng)村”的執(zhí)行思路。被執(zhí)行人為農(nóng)村居民，在原戶籍地有宅基地房屋，后因經(jīng)濟(jì)富裕到城市買了商品房并搬到城里居住。這種情況下，可以根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)農(nóng)村宅基地予以查封，對(duì)城市內(nèi)房產(chǎn)予以處分。

　　二、對(duì)各地法院唯一住房執(zhí)行模式的評(píng)析

　　綜合各地法院的實(shí)踐，主要有貨幣安置和住房安置兩種做法。

　　(一)對(duì)貨幣安置模式的評(píng)析

　　貨幣安置，是指在拍賣款中優(yōu)先保留相應(yīng)價(jià)款，由被執(zhí)行人自行購買或租賃房屋。對(duì)于貨幣安置，本文認(rèn)為在理論上可行，但實(shí)務(wù)中存在以下困難：第一，房產(chǎn)移交困難。貨幣安置是從拍賣價(jià)款中預(yù)留款項(xiàng)，意味著在對(duì)被執(zhí)行人住房啟動(dòng)處置程序后，被執(zhí)行人仍居住在房產(chǎn)中。若拍賣成交后，被執(zhí)行人不自行遷出住房，買受人將無法實(shí)現(xiàn)其權(quán)利。因此，對(duì)于該類房產(chǎn)，買受人會(huì)顧慮較多，成交機(jī)會(huì)較少，處置難度大。第二，執(zhí)行方案被動(dòng)，缺乏主動(dòng)性。貨幣安置方法完全依賴于被執(zhí)行人的主動(dòng)與自覺，若無足夠執(zhí)行威懾，則該方案無法落實(shí)。無論是簽訂房屋騰退以及拍賣款項(xiàng)分配協(xié)議，房產(chǎn)移交，還是購買或租賃房屋，都必須由被執(zhí)行人作出意思表示，申請(qǐng)執(zhí)行人或法院強(qiáng)制為其簽訂協(xié)議或購買、租賃房屋于法無據(jù)。所以，本文認(rèn)為，在執(zhí)行權(quán)威尚未重塑與強(qiáng)化以前，貨幣安置方法實(shí)踐操作難度較大，無法大規(guī)模推廣適用。

　　(二)對(duì)住房安置模式的評(píng)析

　　住房安置，是指由政府、法院或申請(qǐng)執(zhí)行人提供房源來解決唯一住房問題。目前實(shí)踐中的做法有租賃住房和提供所有權(quán)住房?jī)煞N。

　　1.提供所有權(quán)住房模式。針對(duì)如何為被執(zhí)行人提供所有權(quán)住房的問題，各地法院實(shí)踐以及理論界提出了“以大換小”、“以近換遠(yuǎn)”、“從城市到農(nóng)村”等做法。但本文認(rèn)為這些做法不僅實(shí)踐操作難度大，而且不符合《查封規(guī)定》的立法本意。第一，為被執(zhí)行人提供所有權(quán)住房的操作難度大。“小”或“遠(yuǎn)”的房源如何落實(shí)是問題癥結(jié)所在。在無足夠執(zhí)行威懾情況下，被執(zhí)行人無自行解決居住問題的自覺性，無自行落實(shí)“小”或“遠(yuǎn)”房源的主動(dòng)性，而法院和申請(qǐng)執(zhí)行人為被執(zhí)行人購買住房于法無據(jù)，且執(zhí)行成本高昂，申請(qǐng)人在生效法律文書所確定利益尚未實(shí)現(xiàn)的情況下，須先行墊付大筆資金的積極性較低。因此，在被執(zhí)行人不予自覺配合執(zhí)行的情況下， “以大換小”、“以近換遠(yuǎn)”、“從城市到農(nóng)村”等做法在實(shí)踐中幾無成功案例。而且在執(zhí)行實(shí)踐中，有的被執(zhí)行人手持唯一住房的“尚方寶劍”有恃無恐，執(zhí)行法官很難說服被執(zhí)行人自行騰空房產(chǎn)交由法院處置。第二，《查封規(guī)定》第六條所保護(hù)的僅是被執(zhí)行人基本的生存權(quán)、居住權(quán)，而不是保護(hù)被執(zhí)行人對(duì)住房的所有權(quán)。解套唯一住房難題，不能落入為被執(zhí)行人提供所有權(quán)住房的窠臼。只要能夠持續(xù)地穩(wěn)定地保障被執(zhí)行人及所撫養(yǎng)家屬的生活所必需的住房條件，住房是所有權(quán)住房，還是租賃住房，應(yīng)在所不論。

　　2.提供租賃住房模式。租賃住房，或是由政府或法院提供住房作為周轉(zhuǎn)房，或是由申請(qǐng)人提供臨時(shí)住房。租賃的房源，或是從房屋租賃市場(chǎng)承租，或是由政府提供廉租房源。若由申請(qǐng)人提供臨時(shí)住房，如前文“唯一住房執(zhí)行難的原因分析”一節(jié)所述，由申請(qǐng)人提供臨時(shí)住房困難重重，且易導(dǎo)致連環(huán)案件，操作難度大，實(shí)踐中較少采用該方案。從房屋租賃市場(chǎng)承租房源以供被執(zhí)行人居住，同樣存在前述問題。因此，本文認(rèn)為，由政府提供廉租房源，以保障被執(zhí)行人及所撫養(yǎng)家屬生活所必需，是解決唯一住房問題的可行之路。

　　三、廉租房模式的合理性與可行性分析

　　(一)廉租房的保障功能與唯一住房問題內(nèi)在契合

　　廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑�向符合城�?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。對(duì)于被執(zhí)行人，若其名下唯一住房超過其及所撫養(yǎng)家屬生活所必需，若不予執(zhí)行，則相當(dāng)于由申請(qǐng)執(zhí)行人分擔(dān)了國(guó)家本應(yīng)承擔(dān)的社會(huì)救濟(jì)和維持經(jīng)濟(jì)交易秩序的責(zé)任，于申請(qǐng)執(zhí)行人不公。因此，若對(duì)被執(zhí)行人名下唯一住房執(zhí)行后，其符合廉租房準(zhǔn)入條件的，應(yīng)保障其基本居住權(quán)。引入廉租房，作為被執(zhí)行人基本居住權(quán)的保障，既能夠保障法院司法職能的發(fā)揮，又能夠?qū)崿F(xiàn)社會(huì)公平。

　　(二)實(shí)踐證明廉租房模式現(xiàn)實(shí)可行

　　上海市閔行區(qū)法院以“自備廉租房”的方式為解決唯一住房難題進(jìn)行了實(shí)踐探索，其實(shí)踐證明該執(zhí)行方案現(xiàn)實(shí)可行。2010年1月至6月，閔行法院適用“自備廉租房”解決唯一住房案件共10起。這10起案件，有5起案件的被執(zhí)行人迫于壓力，在采取強(qiáng)制執(zhí)行措施之前主動(dòng)與申請(qǐng)執(zhí)行人實(shí)現(xiàn)了和解或進(jìn)行了債務(wù)清償，有3件案件的申請(qǐng)人另行找到了安置房屋，另外2件案件以房屋拍賣結(jié)案，且被執(zhí)行人要求另行解決居住問題，而非入住法院指定的租賃房。該套實(shí)踐方案的效果值得肯定，且未出現(xiàn)影響社會(huì)穩(wěn)定的不利局面，司法成本也有所節(jié)約。

　　四、廉租房模式具體操作程序

　　(一)與廉租房管理部門建立穩(wěn)定、暢通的合作機(jī)制

　　一方面，法院唯一住房案件數(shù)量具有不確定性，另一方面案件執(zhí)行工作對(duì)效率的要求較高。因此，法院應(yīng)與廉租房管理部門建立穩(wěn)定、暢通的合作機(jī)制，為解決唯一住房問題預(yù)留一定數(shù)量的廉租房源，并能及時(shí)配合法院的執(zhí)行進(jìn)度，保障廉租房源穩(wěn)定、及時(shí)供應(yīng)。

　　引入廉租房機(jī)制，無法繞開的問題是，被執(zhí)行人是否能主動(dòng)配合與廉租房管理部門簽訂租賃合同?如何解決被執(zhí)行人與廉租房管理部門的租賃合同關(guān)系?上海閔行法院的相關(guān)調(diào)研成果認(rèn)為，“法院需謹(jǐn)慎適用廉租房制度，僅在被執(zhí)行人滿足廉租房申請(qǐng)條件且同意配合情況下方可考慮適用廉租房制度，以實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)意義上的社會(huì)公平和司法公正，避免被執(zhí)行人‘二次遷出’情況的發(fā)生。” “法院不能成為廉租房租賃關(guān)系的主體，租賃關(guān)系發(fā)生在廉租房管理部門與承租人之間。”但執(zhí)行實(shí)踐中，被執(zhí)行人主動(dòng)配合的情況實(shí)屬少數(shù)。若堅(jiān)持必須在被執(zhí)行人同意配合的情況下適用廉租房制度，且由被執(zhí)行人與廉租房管理部門簽訂租賃合同，則該制度在實(shí)踐中將流于形式，無法從實(shí)質(zhì)上解決唯一住房難題。同時(shí)，法院亦無相應(yīng)的法律依據(jù)代理被執(zhí)行人與廉租房管理部門強(qiáng)制締結(jié)租賃合同。

　　如何突破該困境?本文認(rèn)為，法院可以與廉租房管理部門建立工作機(jī)制，二者簽訂租賃合同，由廉租房管理部門向法院長(zhǎng)期固定供給一定數(shù)量的廉租房，允許法院按照廉租房的申請(qǐng)條件轉(zhuǎn)租給被執(zhí)行人，用于解決唯一住房問題。

　　(二)準(zhǔn)入條件的審核

　　法院應(yīng)根據(jù)廉租房管理部門公布的廉租房申請(qǐng)條件，對(duì)被執(zhí)行人是否符合承租人條件進(jìn)行審核。具體而言，法院可根據(jù)執(zhí)行中查明的被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)狀況，綜合考慮被執(zhí)行人及其共同生活的家屬的可支配收入數(shù)額及實(shí)際的財(cái)產(chǎn)余額，判斷其是否符合承租人要求。

　　但是，“當(dāng)前的廉租房制度主要關(guān)注普通低收入家庭，且對(duì)申請(qǐng)家庭過去若干期間內(nèi)的收入及居住狀況有所要求。但社會(huì)生活是具有不確定性的，因經(jīng)濟(jì)生活風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致貧困的家庭實(shí)際上已經(jīng)處于需要社會(huì)在居住條件上予以幫助的狀態(tài)，卻無法滿足當(dāng)前的廉租房申請(qǐng)條件。”故法院在對(duì)被執(zhí)行人的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行審核時(shí)，應(yīng)當(dāng)全面考慮，適當(dāng)放寬對(duì)被執(zhí)行人一定期間收入及居住狀況的要求，重點(diǎn)考慮執(zhí)行當(dāng)時(shí)被執(zhí)行人的條件是否符合。

　　(三)由法院直接與被執(zhí)行人**廉租房手續(xù)

　　法院與被執(zhí)行人之間的處理的方案依被執(zhí)行人的態(tài)度不同而有所區(qū)別：(1)如被執(zhí)行人拒不遷出涉案房屋的，則法院強(qiáng)制將被執(zhí)行人遷入廉租房，并在房屋拍賣款項(xiàng)中預(yù)先扣除二十年廉租房租金;(2)如被執(zhí)行人自行遷出唯一房產(chǎn)，配合法院依法執(zhí)行，并自行解決居住問題的，則可不使用廉租房;(3)如被執(zhí)行人同意或主動(dòng)要求遷入廉租房，且其符合廉租房的申請(qǐng)條件的，由其與法院簽訂租賃合同。被執(zhí)行人遷入廉租房后，由法院對(duì)其唯一住房處置，執(zhí)行款到位后為被執(zhí)行人預(yù)留一定的租金。

　　(四)監(jiān)管與退出機(jī)制

　　考慮到廉租房的公共產(chǎn)品屬性，應(yīng)確保廉租房不被挪作他用，同時(shí)確保租賃期間被執(zhí)行人的資產(chǎn)狀況能夠持續(xù)滿足廉租房的承租人條件，避免公共資源的浪費(fèi)。因此，一方面，廉租房管理部門應(yīng)定期對(duì)法院所承租的廉租房進(jìn)行檢查與監(jiān)督，確保廉租房用于解決唯一住房問題，另一方面，對(duì)已經(jīng)不再符合廉租房承租人條件的被執(zhí)行人，法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告廉租房管理部門，由其依據(jù)相關(guān)管理規(guī)定進(jìn)行處理。
　　政法論文發(fā)表期刊推薦《西部論壇》雜志是重慶工商大學(xué)主辦、國(guó)家教育部人文社科重點(diǎn)研究基地“長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)研究中心”承辦的經(jīng)濟(jì)管理類學(xué)術(shù)刊物，堅(jiān)持“立足重慶，服務(wù)西部，面向全國(guó)”的辦刊 宗旨，以質(zhì)量為立刊之本，突出創(chuàng)新性、前瞻性和應(yīng)用性，促進(jìn)理論創(chuàng)新;是中國(guó)人文社會(huì)科學(xué)核心期刊、“中國(guó)期刊方陣”雙效期刊、 “全國(guó)優(yōu)秀社科學(xué)報(bào)”、編校質(zhì)量?jī)?yōu)秀期刊，并榮獲“全國(guó)高等商業(yè)院校優(yōu)秀學(xué)報(bào)一等獎(jiǎng)”、“重慶市高等院校優(yōu)秀學(xué)報(bào)獎(jiǎng)”、“《CDJ-CD規(guī)范》執(zhí)行優(yōu)秀 獎(jiǎng)”等。

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