隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，商品房形成了一定的規(guī)模，由多層向高層逐步過渡，住宅小區(qū)的容積率逐漸增大，公共設(shè)施的維修成為廣大業(yè)主最為關(guān)注的焦點(diǎn)。
　　保修期內(nèi)，公共設(shè)施的維修由建設(shè)單位負(fù)責(zé)，費(fèi)用從建設(shè)單位繳納的物業(yè)質(zhì)量保修金中支出，保修期屆滿后，公共設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、維修就由廣大業(yè)主自行負(fù)責(zé)，為此，國家有關(guān)部門專門制定了《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，由業(yè)主按照一定比例繳納住宅專項(xiàng)維修資金，用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，并由當(dāng)?shù)乜h級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門歸集和監(jiān)管。對此，許多業(yè)主都戲稱房子也有了“養(yǎng)老金”。
　　首先，重點(diǎn)解決房產(chǎn)“養(yǎng)老金”的正常支用。
　　在這些問題中，首當(dāng)其沖的就是維修資金的“支用難”。在房屋保修期屆滿后，公共設(shè)施的維修、更新和改造需要支用維修資金時，必須有三分之二以上的業(yè)主簽字認(rèn)可才能動用維修資金，但這條為了保證維修資金支用的公平性而設(shè)立的條款，如今卻成了支用時的老大難問題。
　　公共設(shè)施需要維修時，有些業(yè)主卻找不到，怎么也湊不齊“三分之二”這個標(biāo)準(zhǔn)，這是很多物管人員面臨的尷尬事。而另一些抱著“事不關(guān)己，高高掛起”的態(tài)度的業(yè)主，對簽字能推就推、能拖則拖，物管人員也力不從心。
　　筆者在工作中曾經(jīng)遇到過這樣一件事，某女士的住房在頂層，屋面漏雨，已過保修期，需要支用維修資金，找到物業(yè)公司，被告知由于物管人員緊張，找業(yè)主們簽字的事情需要業(yè)主自行解決。但該業(yè)主到鄰居家簽字的時候，竟被絕大多數(shù)的業(yè)主拒絕了。即使找來物管人員反復(fù)協(xié)調(diào)，也始終湊不夠“三分之二”這個標(biāo)準(zhǔn)。致使住宅專項(xiàng)維修資金無法支用，正常的房屋維修、養(yǎng)護(hù)問題得不到及時解決，嚴(yán)重影響了廣大業(yè)主的利益。
　　因此，相關(guān)部門應(yīng)制定實(shí)施細(xì)則，改變“繳存容易支用難”的局面，定制緊急情況下維修資金的支用程序，讓住宅專項(xiàng)維修資金及時發(fā)揮它的作用，延長房屋的使用壽命。
　　其次，前期物業(yè)管理中的工程質(zhì)量保修問題要及時解決。
　　目前，部分小區(qū)存在保修期內(nèi)的維修問題，建設(shè)單位沒有及時徹底解決，導(dǎo)致保修期內(nèi)的質(zhì)量問題有待于使用維修資金來解決。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價的一定比例，一次性向物業(yè)主管部門設(shè)立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。
　　建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)主管部門核實(shí)后，維修費(fèi)用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。
　　建議相關(guān)部門制定實(shí)施細(xì)則完善物業(yè)質(zhì)量保修金制度，對物業(yè)保修金的交存、使用、管理和退還，實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理。
　　再次，杜絕住宅專項(xiàng)維修資金的挪用現(xiàn)象的發(fā)生。
　　業(yè)主購房時，住宅專項(xiàng)維修資金由開發(fā)商代收，然后再集中劃轉(zhuǎn)到監(jiān)管部門專戶。目前，個別開發(fā)商沒有及時劃轉(zhuǎn)這一部分資金，致使業(yè)主無法**房產(chǎn)證，住宅專項(xiàng)維修資金繳存憑證已作為產(chǎn)權(quán)登記的必收要件，致使此類事情的發(fā)生增加，嚴(yán)重影響社會穩(wěn)定。
　　另外，支取專項(xiàng)維修資金用于施工過程中，必須在工程驗(yàn)收、賬目審核等方面加強(qiáng)法律法規(guī)監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)賬目透明。為了減少業(yè)主對專項(xiàng)維修資金被挪用的擔(dān)憂，可由業(yè)主、業(yè)主委員會監(jiān)督和使用。
　　最后，強(qiáng)化監(jiān)管、公開公示。
　　政府相關(guān)部門要建立專門的軟件管理系統(tǒng)進(jìn)行專項(xiàng)維修資金的管理，依據(jù)售房單位的代收票據(jù)和清冊建立小區(qū)信息，實(shí)行公開公示制度，定期公布專項(xiàng)維修資金的收支情況，讓業(yè)主充分了解資金歸集、代繳的流程、個人賬戶信息、資金的計息結(jié)算方法以及使用核準(zhǔn)程序，接受業(yè)主的監(jiān)督。
　　另外，政府有關(guān)部門應(yīng)制定維修資金增值方案，更合理地管好這一筆房屋的“養(yǎng)老金”。
　　住宅專項(xiàng)維修資金管理的正規(guī)化、法制化是創(chuàng)造和諧社會的目標(biāo)之一。讓更多的業(yè)主受益，是房地產(chǎn)管理人員所期待的心愿。
　　
　　

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