摘要： 黨的十七屆三中全會(huì)明確要求“嚴(yán)格規(guī)范的農(nóng)村土地管理制度，搞好農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證工作”。 宅基地使用權(quán)登記發(fā)證涉及農(nóng)村千家萬(wàn)戶(hù)，是依法保護(hù)宅基地使用權(quán)人合法權(quán)益的重要措施，也是集體土地使用制度改革和土地統(tǒng)一登記的重要基礎(chǔ)和保障。本人結(jié)合多年的基層工作經(jīng)驗(yàn)就農(nóng)村宅基地發(fā)證工作中如何解決存在的問(wèn)題作一些探討，提出一些對(duì)策和建議。

關(guān)鍵詞：推進(jìn) 農(nóng)村 宅基地 登記 發(fā)證

一、 影響農(nóng)村宅基地登記發(fā)證的主要因素

(一)、部分農(nóng)民沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到宅基地登記的重要性，農(nóng)民自愿申請(qǐng)宅基地登記的意識(shí)不強(qiáng)，給宅基地登記發(fā)證工作帶來(lái)被動(dòng)。農(nóng)民認(rèn)為自己的住房是自己的私有財(cái)產(chǎn)，土地使用權(quán)不登記無(wú)所謂;自己的房屋是自己建造的，自己居住別人又不會(huì)搶去和占用。由于我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)不能單獨(dú)流轉(zhuǎn)，不允許出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押。對(duì)于大多數(shù)農(nóng)民來(lái)說(shuō)，登記不登記對(duì)他們沒(méi)有多大意義

(二)　違法用地制約了發(fā)證。農(nóng)村宅基地違法用地存在兩種情況：一是少批多占;二是未批先建。違法用地必須先進(jìn)行處理，補(bǔ)辦好用地手續(xù)后,方可申請(qǐng)土地登記。目前，農(nóng)村宅基地少批多占和未批先建的情況普遍存在，但由于歷史的原因和管理的松懈，導(dǎo)致有部分違法用地行為至今尚未得到依法處理，嚴(yán)重制約著加快農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證的工作步伐。

(三)產(chǎn)權(quán)不清阻礙了發(fā)證。農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)不清晰，主要體現(xiàn)在祖?zhèn)鞣课莺图�體統(tǒng)一安排的宅基地。一是有些祖?zhèn)骰蚣�體統(tǒng)一安排的房屋，樓上和樓下的房屋分層不同的權(quán)利人;二是有的祖?zhèn)鞣课輳d堂、馬弄屬于共用性質(zhì)，沒(méi)有清晰劃分產(chǎn)權(quán)，土地分割登記存在一定難度。產(chǎn)權(quán)不清的老房子，在沒(méi)有申請(qǐng)土地登記前，大家相安無(wú)事，能夠和睦相處，可一旦申請(qǐng)土地登記，原來(lái)沒(méi)有顯化的糾紛和矛盾，便可能隨著確權(quán)而顯化出來(lái)，村民擔(dān)心因確權(quán)而引發(fā)矛盾，寧可不申請(qǐng)土地登記。

(四)一戶(hù)多宅影響了發(fā)證。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條之規(guī)定，農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，即“一戶(hù)一宅”。但由于各種原因，在實(shí)際中存在著不少村民“一戶(hù)多宅”的現(xiàn)象：：一是建新未拆舊，近年來(lái)隨著農(nóng)村物質(zhì)生活水平的不斷提高，農(nóng)民為改善居住條件而建新房，但由于管理松懈，造成了部分新房建成后舊房卻未及時(shí)拆除，形成事實(shí)上的一戶(hù)多宅;二是村民繼承祖屋造成一戶(hù)多宅;三是村民接受贈(zèng)予造成一戶(hù)多宅;四是村民購(gòu)買(mǎi)住宅造成的一戶(hù)多宅。而根據(jù)現(xiàn)行的法律政策，一戶(hù)只能申請(qǐng)登記一宗宅基地，而且其用地面積不得超過(guò)各省、直轄市規(guī)定的用地面積，造成了有很多農(nóng)村宅基地?zé)o法進(jìn)行土地登記。

(五)權(quán)屬糾紛破壞了發(fā)證。根據(jù)《土地登記辦法》第十八條規(guī)定，土地權(quán)屬有爭(zhēng)議的，不予登記。農(nóng)村宅基地存在土地權(quán)屬糾紛尚未解決的主要原因：一是農(nóng)民知道毗鄰之間存在權(quán)屬糾紛是無(wú)法申請(qǐng)土地登記的，怕鄰里之間調(diào)解不成反而進(jìn)一步激化矛盾，進(jìn)而引發(fā)官司，擔(dān)心承擔(dān)相應(yīng)訴訟費(fèi)用支付責(zé)任，所以自覺(jué)申請(qǐng)土地權(quán)屬調(diào)處的積極性不高。二是政府部門(mén)調(diào)解力度不夠，使有些多年的權(quán)屬糾紛案件至今懸而未決，造成土地登記無(wú)法進(jìn)行。

二、解決存在的問(wèn)題的對(duì)策及辦法

(一)加大宣傳力度，落實(shí)便民措施。讓村民充分認(rèn)識(shí)農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記的必要性, 大力宣傳法律法規(guī), 給農(nóng)村宅基地登記提供了有力的法律保障。增強(qiáng)農(nóng)民保障自身合法權(quán)益的意識(shí)。讓廣大農(nóng)民群眾深刻認(rèn)識(shí)宅基地登記是一種物權(quán)保護(hù)。同時(shí)，為了方便農(nóng)民申請(qǐng)**宅基地使用權(quán)登記，各級(jí)國(guó)土資源部門(mén)要切實(shí)轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，提高工作效率，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高工作人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，積極為農(nóng)民群眾**登記提供熱情周到的服務(wù)。國(guó)土資源所要明確工作任務(wù)，積極爭(zhēng)取各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府及相關(guān)部門(mén)的重視和支持，要積極與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)工作銜接，要轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，提高工作效率，積極為農(nóng)民群眾**土地登記，充分發(fā)揮基層所在農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記中的作用。

(二)嚴(yán)把宅基地使用權(quán)登記關(guān)口，保障登記發(fā)證的正確性與準(zhǔn)確性。

由于在農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記中采行“登記生效主義”，宅基地使用權(quán)受到國(guó)家法律保護(hù)，因此保障登記的正確性十分重要。登記部門(mén)和登記人員應(yīng)該對(duì)登記申請(qǐng)資料進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，做到權(quán)源合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確，要到現(xiàn)場(chǎng)踏勘。同時(shí)也要把好登記注冊(cè)前的審批關(guān)。明確界定、堅(jiān)決執(zhí)行“一戶(hù)一宅”的規(guī)定，對(duì)多出的宅基地一律不予登記、不予發(fā)證，這要求登記人員必須依法辦事，不徇私情。在登記過(guò)程中認(rèn)真履行公告程序，接受村民的監(jiān)督;妥善處理農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)糾紛、面積不實(shí)等實(shí)際問(wèn)題，合法合理、公平公正地解決歷史遺留問(wèn)題。嚴(yán)禁通過(guò)登記將違法用地合法化，尤其不能為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅住宅發(fā)放土地使用證。

(三)要切實(shí)加強(qiáng)權(quán)屬調(diào)處。土地權(quán)屬合法是進(jìn)行土地登記確認(rèn)土地權(quán)屬的前提條件。對(duì)宅基地權(quán)屬存在爭(zhēng)議、產(chǎn)權(quán)不清晰的，要依法、公正、及時(shí)進(jìn)行調(diào)查處理，土地權(quán)屬糾紛一時(shí)難以解決的，要依照《土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處處理辦法》依法處理，并以處理結(jié)果作為登記依據(jù)。各基層所要積極配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，做好土地權(quán)屬爭(zhēng)議的調(diào)查處理工作，確保農(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作順利進(jìn)行。

(四)要區(qū)別對(duì)待一戶(hù)多宅。一戶(hù)村民申請(qǐng)第二宗宅基地登記，土地登記機(jī)構(gòu)在登記發(fā)證過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)有的法律政策為基礎(chǔ)，根據(jù)產(chǎn)生一戶(hù)多宅的不同原因分別進(jìn)行處理：一是村民建新未拆舊造成的“一戶(hù)多宅”，申請(qǐng)**第二宗宅基地登記的，在村民未拆除其舊宅之前，土地登記機(jī)構(gòu)暫不受理。二是村民因繼承造成的“一戶(hù)多宅”，申請(qǐng)**第二宗宅基地登記的，土地登記機(jī)構(gòu)可以受理。盡管我國(guó)《繼承法》沒(méi)有明確規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否作為遺產(chǎn)依法繼承，但《繼承法》規(guī)定房屋可以繼承，繼承人繼承了房屋的同時(shí)，也自然對(duì)房屋所占范圍的土地進(jìn)行了使用，所以繼承了房產(chǎn)的同時(shí)也包括了地產(chǎn)。三是村民接受贈(zèng)予造成“一戶(hù)多宅”，申請(qǐng)**第二宗宅基地登記的，土地登記機(jī)構(gòu)不得受理，否則將容易導(dǎo)致大量名為贈(zèng)與，實(shí)為買(mǎi)賣(mài)的現(xiàn)象出現(xiàn)。四是村民由于購(gòu)買(mǎi)住宅造成的“一戶(hù)多宅”，申請(qǐng)**第二宗宅基地登記的，在國(guó)家規(guī)范宅基地流轉(zhuǎn)的法律或政策出臺(tái)之前，土地登記機(jī)構(gòu)不得受理。

(五)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、周密安排，確保宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作如期完成。宅基地使用權(quán)登記發(fā)證涉及到使用人的合法權(quán)益，是集體土地登記發(fā)證工作中的難點(diǎn)熱點(diǎn)問(wèn)題。各級(jí)國(guó)土資源部門(mén)應(yīng)高度重視，應(yīng)由主要負(fù)責(zé)人要牽頭領(lǐng)導(dǎo)，加強(qiáng)工作人員的業(yè)務(wù)知識(shí)的培養(yǎng)。同時(shí)，根據(jù)本地區(qū)宅基地使用權(quán)登記發(fā)證的工作量和領(lǐng)證需求的輕重緩急，制定周密的工作計(jì)劃，制定實(shí)施意見(jiàn)，統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范工作程序;及時(shí)妥善解決宅基地登記發(fā)證中出現(xiàn)的普遍性和較大的技術(shù)與政策問(wèn)題，加強(qiáng)對(duì)宅基地登記發(fā)證工作的監(jiān)督檢查，確保宅基地登記發(fā)證工作順利實(shí)施。

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