摘要：城市郊區(qū)住宅大盤概念開始出現(xiàn)并受到了人們的關(guān)注。這些郊區(qū)住宅大盤項(xiàng)目因?yàn)檫h(yuǎn)離城市中心，具備良好的自然生態(tài)環(huán)境，住宅密度低，環(huán)境好，同時具備完善的綜合配套措施，其價值上升空間很大。

　　關(guān)鍵詞：郊區(qū)住宅 大盤概念 開發(fā)風(fēng)險

　　1.本文研究背景

　　伴隨著城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，大量住宅的開發(fā)和相應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施體系的建設(shè)，給城市用地造成了巨大的壓力，由此而形成的大城市外延急劇膨脹和人口郊區(qū)化的事實(shí)。城市郊區(qū)住宅大盤概念開始出現(xiàn)并受到了人們的關(guān)注。這些郊區(qū)住宅大盤項(xiàng)目因?yàn)檫h(yuǎn)離城市中心，具備良好的自然生態(tài)環(huán)境，住宅密度低，環(huán)境好，同時具備完善的綜合配套措施，其價值上升空間很大。

　　盡管郊區(qū)住宅大盤開發(fā)具備了很多優(yōu)點(diǎn)，但由于各種原因，在實(shí)際郊區(qū)住宅大盤開發(fā)過程中，也暴露出了很多問題。如郊區(qū)整體居住空間結(jié)構(gòu)不合理，住宅建設(shè)過分依賴交通建設(shè)實(shí)施;住宅大盤綜合配套措施不完善;住宅大盤大多實(shí)行各自為政的封閉式管理;開發(fā)商過多的承擔(dān)了政府職能角色等。這些暴露的問題也使得房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)了很大風(fēng)險。

　　2.1 城市住宅的郊區(qū)化

　　1.城市郊區(qū)住宅的界定及類型

　　城市郊區(qū)住宅是相對于市區(qū)住宅而言，位于城市建成區(qū)以外、城市居住圈以內(nèi)的城市郊區(qū)住宅，它是城市居民重要的居住場所之一，也是城市住宅市場的重要組成部分。目前，城市郊區(qū)住宅類型主要包括城市非農(nóng)業(yè)人口居住區(qū)、郊區(qū)農(nóng)業(yè)人口居住區(qū)和城市郊區(qū)別墅區(qū)等三種。本文研究的郊區(qū)大盤主要是指城市非農(nóng)業(yè)人口居住區(qū)。

　　2.城市郊區(qū)住宅開發(fā)模式

　　目前大多數(shù)城市郊區(qū)化是“軸線跳躍式組團(tuán)”的郊區(qū)居住模式。這種發(fā)展模式的特點(diǎn)是打破原有的圈層模式，變集中為分散，將原來單中心的一些功能合理分散配置到各個分中心，并結(jié)合它們各自原有的優(yōu)勢和特點(diǎn)制定其發(fā)展戰(zhàn)略，以實(shí)現(xiàn)城市地域功能結(jié)構(gòu)的合理重組。而跳躍式成組團(tuán)模式多中心發(fā)展對于緩解和消除由于高度集中集聚對舊城區(qū)造成的各種城市問題所起的作用自不待言。

　　2.2 城市郊區(qū)住宅大盤界定

　　城市郊區(qū)住宅大盤是指由一個或者多個房地產(chǎn)商單獨(dú)或者聯(lián)合在城市郊區(qū)進(jìn)行開發(fā)的商品住宅。必須有一定的規(guī)模限制，通常情況下，構(gòu)成大盤開發(fā)的基本條件開發(fā)規(guī)模至少為數(shù)千畝。

　　3.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般性風(fēng)險分析

　　3.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險的界定及類型

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的活動過程，在開發(fā)過程中受到多方面可控性因素和不可控因素的共同影響，而這些可控因素和不可控因素可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終開發(fā)結(jié)果受到一定的影響，偏離先前預(yù)計的利潤，但這種實(shí)際上的偏離對房地產(chǎn)企業(yè)可能是不利的、也可能是有利的。

　　郊區(qū)住宅大盤開發(fā)中的風(fēng)險主要有政策風(fēng)險、市場定位風(fēng)險、區(qū)位選定風(fēng)險、開發(fā)運(yùn)作模式風(fēng)險、經(jīng)營管理風(fēng)險等。

　　4.1郊區(qū)住宅大盤開發(fā)風(fēng)險防范對策

　　4.1.1 風(fēng)險回避

　　風(fēng)險回避是指決策者通過分析決策過程中的諸多風(fēng)險因素，結(jié)合自身的風(fēng)險偏好和風(fēng)險承受能力，進(jìn)而做出的中止、放棄某種決策方案或調(diào)整、改變某種決策方案的風(fēng)險處理方式。

　　風(fēng)險回避方式可以使決策者在風(fēng)險產(chǎn)生之前進(jìn)行主動的回避，大大降低了風(fēng)險發(fā)生的概率，降低了決策者因此產(chǎn)生的重要損失。同時，有效的風(fēng)險回避措施可以節(jié)省房地產(chǎn)開發(fā)商的資源，減少不必要的浪費(fèi)。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商可以采取兩種風(fēng)險回避措施。即消極的風(fēng)險回避和積極的風(fēng)險回避。

　　4.1.2 風(fēng)險轉(zhuǎn)移

　　風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指決策者通過合同或非合同的方式將風(fēng)險及其可能造成的損失全部或部分轉(zhuǎn)移給他人的一種風(fēng)險處理方式。通過轉(zhuǎn)移風(fēng)險而得到保障，是應(yīng)用范圍最廣、最有效的風(fēng)險管理手段。一般說來，風(fēng)險轉(zhuǎn)移的方式可以分為非保險轉(zhuǎn)移和保險轉(zhuǎn)移。在郊區(qū)住宅大盤開發(fā)過程中，風(fēng)險轉(zhuǎn)移也是房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行風(fēng)險防范的重要手段。房地產(chǎn)開發(fā)商主要是在住宅大盤項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段通過預(yù)售合同和工程建設(shè)合同等將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給住戶或工程承包商。

　　4.1.3 風(fēng)險控制

　　風(fēng)險控制不是放棄風(fēng)險，而是在風(fēng)險事件發(fā)生前、發(fā)生中和發(fā)生后，通過制定計劃和采取措施降低風(fēng)險發(fā)生的可能性或降低風(fēng)險發(fā)生帶來的損失。風(fēng)險控制是動態(tài)的控制過程，它包括事前控制、事中控制和事后控制三個階段，事前控制的目的主要是為了降低損失的概率，事中和事后的控制主要是為了減少實(shí)際發(fā)生的損失。根據(jù)風(fēng)險控制的目的，風(fēng)險控制可以分為風(fēng)險抑制、風(fēng)險預(yù)防和風(fēng)險利用三種。

　　4.1.4 風(fēng)險自留

　　風(fēng)險自留是指房地產(chǎn)開發(fā)商自己非理性或理性地主動承擔(dān)風(fēng)險及風(fēng)險造成的損失。風(fēng)險自留的方式有計劃性風(fēng)險自留與非計劃性風(fēng)險自留兩種方式。

　　計劃性風(fēng)險自留是指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)活動過程中發(fā)生的一些開發(fā)商無法回避或難以控制及轉(zhuǎn)移的風(fēng)險。而非計劃性風(fēng)險自留主要是指房地產(chǎn)開發(fā)商無法預(yù)見的風(fēng)險及風(fēng)險損失。風(fēng)險自留是一種十分被動的風(fēng)險防范措，因?yàn)殚_發(fā)商對這類風(fēng)險不能回避或者不能預(yù)見，并且無處可以轉(zhuǎn)移，沒有別的選擇，只能接受風(fēng)險。

　　4.2郊區(qū)住宅大盤開發(fā)風(fēng)險防范的具體措施

　　4.2.1 加大對政策風(fēng)險的預(yù)測

　　政策風(fēng)險是一種不可控風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)商不可能直接去干預(yù)相關(guān)政策的制定，而只能通過現(xiàn)有的相關(guān)政策和房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，預(yù)期未來市場的走向，對政策風(fēng)險預(yù)祝采取風(fēng)險回避和風(fēng)險控制的方式。政策風(fēng)險包括產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險、土地政策風(fēng)險、城市規(guī)劃風(fēng)險、金融政策風(fēng)險和環(huán)保政策風(fēng)險。開發(fā)商必須加大對這些政策風(fēng)險的預(yù)測，以減少在住宅大盤開發(fā)過程中的各種風(fēng)險，降低風(fēng)險損失。

　　4.2.2 選擇適合的開發(fā)運(yùn)作模式

　　選擇適合的開發(fā)運(yùn)作模式也是房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行風(fēng)險規(guī)避的重要手段之一。這主要取決于房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)力和郊區(qū)住宅大盤項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模。在郊區(qū)住宅大盤開發(fā)過程中，如果住宅大盤的項(xiàng)目并不是超級巨盤，而且房地產(chǎn)開發(fā)商具備足夠的實(shí)力對項(xiàng)目進(jìn)行單獨(dú)的開發(fā)建設(shè)，那么開發(fā)商就沒有必要再與其它開發(fā)商進(jìn)行聯(lián)合共同對住宅大盤項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)。反之，則必須由多個房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合共同進(jìn)行建設(shè)。

　　4.2.3 選定合理的項(xiàng)目建設(shè)區(qū)位

　　在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，對于一般住宅消費(fèi)的城市居民而言，地段、環(huán)境與價位是其關(guān)注的三個主要的問題。郊區(qū)住宅大盤不同于一般的住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，也不單純的等于城市大盤項(xiàng)目。所以在考慮選定項(xiàng)目區(qū)位時有自身的特殊性。通常，住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目消費(fèi)者(購房者)最關(guān)心的問題有住宅的適用、公共服務(wù)設(shè)施的方便、道路通暢便捷、居住安全、環(huán)境安靜衛(wèi)生、鄰里來往與互助、景觀、住宅經(jīng)濟(jì)等八個方面，其中一半以上是由區(qū)位直接決定的。[4]

　　因此，郊區(qū)住宅大盤開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位選定要遵循以下幾個原則：

　　(1) 選定區(qū)域具備居民的可居住性;

　　(2) 便利的交通條件;

　　(3) 符合城市規(guī)劃的整體布局;

　　(4) 自然生態(tài)環(huán)境較好，無污染，符合環(huán)保政策;

　　(5) 區(qū)域具備較成熟的綜合配套措施;

　　(6) 綜合消費(fèi)成本不高;

　　(7) 開發(fā)商開發(fā)的獲利性。

　　結(jié)論

　　城市郊區(qū)住宅大盤開發(fā)作為一種新的房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)模式，是我國城市住房制度和土地制度改革、城市化進(jìn)程的要求、房地產(chǎn)行業(yè)大發(fā)展等多種因素共同作用下的產(chǎn)物。

　　本文以城市住宅郊區(qū)化為理論基礎(chǔ)，通過分析城市郊區(qū)住宅大盤開發(fā)風(fēng)險，制定了相應(yīng)的風(fēng)險防范措施。具體來講，本文研究了以下成果：

　　1.分析研究了城市郊區(qū)住宅大盤開發(fā)風(fēng)險因素。城市郊區(qū)住宅大盤開發(fā)過程中存在著諸多不確定性因素，這些不確定的風(fēng)險因素可能會給開發(fā)商帶來嚴(yán)重的損失。文章基于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一般性風(fēng)險因素，結(jié)合城市郊區(qū)住宅大盤開發(fā)過程。分析研究了城市郊區(qū)住宅大盤開發(fā)風(fēng)險因素。包括：政策風(fēng)險、市場定位風(fēng)險、區(qū)位選定風(fēng)險、開發(fā)運(yùn)作模式風(fēng)險和經(jīng)營管理風(fēng)險。

　　2.確定了城市郊區(qū)住宅大盤開發(fā)風(fēng)險防范措施。本文提出了城市郊區(qū)住宅大盤開發(fā)過程中的風(fēng)險回避、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險控制和風(fēng)險自留等四種具體的風(fēng)險規(guī)避措施。在前文的研究基礎(chǔ)上，通過對城市郊區(qū)住宅大盤開發(fā)風(fēng)險評價模型的應(yīng)用，得出開發(fā)過程中的不利風(fēng)險因素。并針對這些因素提出了各種風(fēng)險因素的具體防范措施。

　　上述內(nèi)容研究深度尚顯不夠，在許多方面還存在不足，這些都是需要在今后工作中進(jìn)一步深化研究。

　　參考文獻(xiàn)

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　　[4] 施建剛. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位因素分析與研究[J]. 華東經(jīng)濟(jì)管理，2001(8)：101-104.

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